부동산 지역 재개발 궁금한점이 있습니다.

Question

인천 지역에 살고있는데,

재개발은 기존에 살던 지역의 각종 아파트와 빌라와 상가를 허물고 그 위치에 새로운 아파트를 건축하는거라고 알고있는데요.

저희 동네는 초기 조합설립 동의서 75% 넘기는게 많이 힘들어보이더라고요.

입주민들이 재개발을 반대하는게 가장 큰 이유일까요? 어른들 말로는 전세나 월세 집주인과 연락이 잘 되지않는게 가장 큰 이유라고 하던데, 왜 연락이 잘 안되는걸까요?

재건축과 재개발 차이가 궁금하고, 빌라단지가 기존 입주세대라고 한다면 아파트 재개발이 더 좋은건가요?

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

조합원 동의율 75% 달성이 어려운 이유는 타지에 거주하며 연락이 닿지 않거나 무관심한 임대인들이 많기 때문입니다. 재개발은 기반시설까지 새로 정비하는 사업이고 재건축은 기존 기반시설 속에서 아파트만 다시 짓는 것이며 향후 가치면에서는 대단지 아파트 개발이 더 유리합니다. 다만 빌라 소유주가 많으면 조합원이 늘어나서 사업성이 떨어질 수 있으니 구역 내 지분 분포와 권리산정 기준을 세심하게 확인해야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

재개발은 정비구역을 지정을 해서 해당 지역을 전부 철거를 하고 아파트나 인프라를 다시 재 조성을 하는 것을 말하고, 재건축의 경우는 그냥 아파트만 철거하고 다시 아파트를 짓는 개념으로 보시면 됩니다.

우선 재건축이나 재개발을 진행을 하게 되면 기존 자산을 평가를 하고 조합원들에게 아파트 분양 신청을 하게 됩니다.

그럴 경우 조합원이 신청한 아파트의 분양가에서 기존 자산의 감정평가액의 차액 만큼은 추가 분담금을 지급을 해야 합니다. 여기서 많은 주민들이 부담을 느낄 수 있습니다. 다만 일반분양가 대비 조합원 분양가 싸기 때문에 그 차액만큼 조합원 프리미엄이 발생을 해 기존 부동산 + 조합원 프리미엄을 하게 되면 자산가치가 올라가게 되어 그러한 자산을 매도를 해서 탈출을 하는 방식도 있습니다. 즉 주민들마다 셈법이 다르기 때문에 보다 사업성이 좋고 또한 사업이익이 났을 경우 조합원들에게 이익도 공유가 되기 때문에 사업성에 따라 주민들의 동의여부라 달라 질 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

재개발은 아파트를 새로 짓는 사럽이라기보다 지역을 통째로 정비하는 사업입니다.

동의율 75%가 어려운 이유는 집주인과 연락이 안 돼서 어렵다는 이야기가 많고 소유자가 고령자 이거나 요즘 보이스 피싱 때문에 전화를 받지 않는 이유도 큽니다.

아파트 재건축보다 빌라 재개발이 투자관점에서 보면 더 수익이 큽니다.

감사합니다.