부동산 경매 임차인 보증금 반환 시 궁금한게 있습니다.

Question

대항력은 있으나 확정일자가 늦은 경매물건에 입찰하여 낙찰을 받은 낙찰자 입니다.

임차인이 배당요구를했고, 퇴거 의사표시를하여 보증금을 돌려줘야 될 상황인데 임차인이 월세를 전 소유자(채무자)에게 지급하다가 근 3개월정도 전 소유자 요청으로 인해(전 소유자는 파산신청을 한 상태입니다.) 다른사람 통장으로 입금을 했다고합니다.

낙찰자인 제 입장에서는 액수는 같으나 이름이 달라 임차계약 차임으로 지급된 것인지 아니면 일반 개인간 거래인지 알 수 있는 길이 없습니다.

계약 당사자인 임대인이 아닌 다른 사람의 통장으로 입금한 내역도 임대인에게 지급했다고 인정될 수 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안게 됐는데, 그 임차인이 최근 몇 달 월세를 전 소유자 요청으로 다른 사람 통장에 넣었다니 확인이 어려우시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 임대인이 지정한 계좌로 냈다면 임대인에게 지급한 것으로 인정될 수 있지만, 그 사실을 입증할 책임은 임차인에게 있습니다.

1. 지정 계좌로 낸 차임의 효력

채권자인 임대인이 다른 사람 계좌로 받겠다고 지정했다면, 그 계좌에 낸 돈도 임대인에게 낸 것으로 봅니다. 따라서 임차인에게 전 소유자의 요청 문자나 대화가 있는지 확인을 요구하실 수 있고, 근거가 없다면 일반 송금으로 다툴 여지가 생깁니다.

2. 보증금 정산과의 관계

소유권이 넘어오기 전의 연체 차임은 원칙적으로 전 소유자 몫이지만, 상가 사건에서 대법원은 이런 연체분이 특별한 사정이 없으면 보증금에서 당연히 공제된다고 보았습니다. 그래서 그 기간에 차임이 제대로 냈는지는 돌려줄 보증금 액수를 바로 바꿉니다.

3. 그런데 전 소유자의 파산 선고 시점은 확인하셨을까요

파산 선고가 난 뒤라면 차임 채권은 파산재단에 속해, 관재인이 아닌 사람 계좌로 낸 돈은 효력이 다퉈질 수 있습니다. 파산 사건의 선고일과 입금 날짜를 맞춰 보셔야 합니다.

지금은 임차인에게 계좌 지정 근거를 서면으로 요청하고, 파산 사건 진행 상황을 확인하시는 것이 우선입니다.

잘 해결되시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

낙찰자께서 의뢰인 입장에서 임차인의 차임 지급 적정성을 우려하시는 것으로 보입니다. 판례상 임대차 계약상의 임대인이 아닌 제3자 명의 계좌로 입금했더라도, 그것이 임대인의 요청이나 동의에 의해 이루어졌다면 차임 지급의 효력이 인정될 수 있습니다.

다만, 의뢰인께서는 전 소유자의 파산 상황과 맞물려 해당 입금이 실제 차임 지급인지 확인할 객관적 증빙이 부족한 상황입니다. 임차인에게 전 소유자가 해당 계좌로의 입금을 요청했다는 문자나 이메일 등 근거 자료를 요구하시기 바랍니다. 이를 입증할 자료가 없다면 차임 지급의 효력을 다투어 보증금 반환 시 미납 차임을 상계하는 것을 검토해 볼 수도 있습니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.