생애최초시 경매로 서울 지역 낙찰시 실거주 의무?
생애최초로 ltv 70% 대출을 받으려는데
경매로 서울 지역 낙찰시 실거주 의무가 무조건 있나요? 전세를 놓고 싶은데
1015 규제 이후에 바뀐 점이 있는지 궁금합니다
전문가님들마다 의견이 달라서 헷갈려요 ㅠㅠ
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.
경매는 토지거래허가대상에서 제외됩니다. 또 자금조달계획도 제출하지 않아도 됩니다. 다만, 대출시에는 실거래 조건을 붙여서 대출이 실행됩니다. 대출을 받으려면 실거래 의무를 이행해야 합니다. 대출없이 100% 현금으로 집을 구매한다면 실거래 하지 않아도 됩니다. 내돈주고 내가 집 사는데, 그 집에 살든 말든 누가 참견하고 제지한다면 그게 자유민주주의 사회인가요?
대출 조건에 실거래의무 조건을 달고 대출을 하기 때문에 그렇습니다. 또 금융권이 아니라 지인에게 돈을 빌린다면 실거주 할 필요도 없습니다.
***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
경매의 경우에는 토지거래허가구역의 경우라도 허가 대상이 아니므로 (부동산거래신고 등에 관한 법률 제14조) 2년 이상인 실거주 의무는 없으며 이에따라 최근 경매시장으로 현금 부자들의 쏠림 현상이 일어나 낙찰가율이 올라가는 등 수익성이 낮아지고 있습니다. 하지만 경락잔금대출을 받게되면 6개월내에 해당 주택에 실거주 의무가 부과됩니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
10.15 부동산 정책에 의해서 서울 및 수도권 전역이 토지거래허가구역으로 묶이게 되었습니다.
토지거래허가구역으로 지정이 되게 되면 아파트 취득 시 허가를 받아야 하고 또한 허가 난 후 4개월 후에 전입신고를 완료하고 실거주 2년 의무가 있게 됩니다. 하지만 경매로 취득을 하게 될 경우 이러한 실거주 의무는 제외되게 됩니다.
감사합니다.
생애최초로 ltv 70% 대출을 받으려는데
경매로 서울 지역 낙찰시 실거주 의무가 무조건 있나요? 전세를 놓고 싶은데
1015 규제 이후에 바뀐 점이 있는지 궁금합니다
전문가님들마다 의견이 달라서 헷갈려요 ㅠㅠ
==> 생애 최초로 대출을 받는 경우 질문자님께서는 실거주의무가 발생됩니다. 만약 이를 이행하지 못하는 경우 주담대 회수대상이 됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
경매낙찰의 경우는 토지거래허가를 받을 필요는 없기에 별도의 실거주의무가 부여된다고는 보기 어렵습니다, 이는 경매는 법원이 주관하는 비자발적 강제절차로 법적으로 예외로써 구분되어 있습니다 , 다만 질문에서처럼 경락대출을 받을 경우에는 대출규제에 따라 6개월내 전입의무가 부여될수 있기에 사실상의 실거주의무가 부여된다고 할수 있습니다, 결국에는 대출이 없는 상태에서 낙찰을 마무리하셨다면 실거주를 하지 않아도 되나, 대출을 통한다면 실거주를 하셔야 할수 있습니다. 보통은 낙찰후 임대차를 바로 진행하시는 방법등을 통해 대출을 받지 않는다면 실거주를 피하실수는 있어보입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
지금 기준으로 서울에서 생애최초 ltv 70% 주담대를 받으면 일반 매매든 경매든 모두 6개월 이내 전입, 실거주 의무가 붙는게 원칙입니다.
2025년 이후 정책 변경으로 수도권, 규제지역에서 주택담보대출을 받는 차주는 생애최초 여부와 상관없이 6개월 내 전입의무가 부과됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
서울 지역 경매 낙찰 후 생애 최초 LTV 70% 대출을 받으실 경우의 실 거주 의무 여부에 대해 살펴보겠습니다.
1. 10.15 부동산 대책과 LTV 70% :
먼저, 10.15 부동산 대책은 부동산 시장 안정 화를 위해 서울 전역과 경기 일부 지역을 규제 지역으로 지정하고 대출 규제를 강화하는 내용을 담고 있습니다. 하지만 생애 최초 주택 구매자에 대해서는 LTV(주택 담보 인정 비율) 70% 혜택이 유지 됩니다.이는 규제 지역 내 서울에서도 동일하게 적용됩니다.
생애 최초 LTV70% 유지 : 서울을 포함한 규제 지역에서도 생애 최초 주택 구매 시에는 주택 가격의 최대 79%까지 주택 담보 대출을 받으실 수 있습니다.
2. 실 거주 의무의 적용 의무 :
본인께서 가장 헷갈려 하시는 부분이 바로 실 거주 의무일 것입니다. 결론부터 말씀드리면, 경매를 통해 취득하는 기존 주택에 대해 생애 최초 LTV70% 대출을 받는 경우, 일반적으로 의무적인 실 거주 요건이 따르지 않습니다.
실 거주 의무는 주로 다음과 같은 경우에 적용될 수 있습니다.==>
분양가 상한 제 적용 주택 : 새 아파트 중 분양가 상한 제가 적용된 주택에 당첨될 경우, 전매 제한과 함께 일정 기간(수도권 공공 택지 5년, 민간 택지 3년 등)의 실 거주 의무가 부여됩니다.
특정 정책 대출 : 디딤돌 대출이나 보금자리론 등 특정 정책 자금 대출의 경우에는 대출 상품 조건에 따라 일정 기간의 실 거주 의무가 부과될 수 있습니다.(예: 1 개월 이내 전입, 1년 이상 실 거주 등)
투기 과열 지구 / 조정 대상 지역 내 주택의 취득세 감면 조건 : 취득세 감면 혜택 등을 받을 때 실 거주 요건이 따르는 경우가 있습니다.
3. 현명한 판단을 이한 조언 : 그럼에도 불구하고 전문가들마다 의견이 다르다고 느끼시는 것은 , 부동산 관련 규제가 워낙 복잡하고 특정 상황에 따라 예외 사항이 존재하기 때문일 것입니다.
대출 상품 상 세 확인 : 어떤 종류의 주택 담보 대출을 이용 하실 지에 따라 실 거주 의무 여부가 달라질 수 있으므로, 대출을 진행하실 은행에 선택하실 대출 상품의 구체적인 실 거주 의무 여부를 명확히 확인하시는 것이 가장 정확합니다. 특히, 정책 자금 대출이 아닌 일반 주택담보대출이라면 실 거주 의무는 없을 가능성이 높습니다.
경매 물건 권리 분석 : 경매 물건의 권리 분석 시, 혹시 모를 실 거주 관련 제한 사항이 있는지 다시 한번 꼼꼼히 확인해 보시는 것도 중요합니다.
전문가와 심 층 상담 : 만약 특정 물건에 대한 고민이 깊으시다면, 법률 전문가나 공인중개사 등과 심 층 적인 상담을 통해 개별적인 상황에 맞는 정확한 조언을 얻으시는 것이 가장 안전한 방법입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
여러 최근 기사에서는 토허구역 내 아파트라도, 경매로 낙찰받으면 실거주 의무가 적용되지 않는다고 지적합니다
일반 매매가 아니라 법원 경매를 통해 낙찰받는 경우는 토지거래허가 , 실거주 의무 규제 대상이 아니라는 것이 현재 시장의 일반적 해석입니다
때문에, 최근 서울 경매 시장이 규제 회피 + 갭투자 가능 틈새로 주목받고 있다는 보도가 있습니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
생애 최초로 LTV 70%를 적용받을 경우 경매 취득이라도 실거주 의무가 적용됩니다. 전세를 놓는 것은 원칙적으로 제한되며 10.15 대책 이후 규정이 강화되어 회피가 어렵습니다. 실거주 의무를 감수해야 생애최초 혜택 유지가 가능합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
생애최초 LTV 70% 대출 받은 서울 경매 낙찰의 경우 실거주 의무 있습니다 6개월 내 전입하셔야 하고 2년 실거주 의무 적용이 되어 전세를 놓으시는 것은 불가하다 보시면 될 것 같습니다