경매 입찰 시 주의해야 할 사항과 낙찰 후 절차는 어떻게 되나요?
안녕하세요.
경매 입찰을 준비할 때 주의해야 할 핵심 사항은 무엇이며 낙찰 후 처리해야 할 절차들이 구체적으로 무엇인지 알고 싶습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
경매로 주택을 낙찰받는 경우를 예를 들면 다음과 같습니다. 경매 낙찰이 되면 낙찰 당일로부터 7일뒤인 매각허가결정일 까지 사이에 매각불허가 신청을 할 수 있습니다. 낙찰받으면 7일 이내에 집을 확인해서 손상이 심하다면 매각불허가 신청을해야 하므로 가능한 신속히 점유자를 만나서 잘 협의해보고 집도 살펴보고 부서진 부분이 있다면 촬영하여 증빙자료를 남겨야 합니다. 일주일 동안 별다른 이의사항없이 매각허가가 확정되고 소유권이전 날짜가 잡힌 후 중대 결함이 발견된 경우에는 매각 허가 결정에 대한 취소 신청을 할 수 있습니다. 그리고 낙찰대금 완납하고 소유권 이전후에 중대 결함이 발견된 경우에는 배당 기일전까지 배당 이의신청을 하거나 낙찰대금감액 신청을 할 수 있습니다. 통상적으로 경매 낙찰일로부터 2주 후에는 잔금 납부기한이 통지됩니다. 그리고 낙찰일로부터 약 45일 정도 이내 기간(잔금 납부기한 통지 후 약 30일)내에 자유롭게 잔금을 내게 됩니다. 잔금을 납부하면 소유권이 낙찰자에게 넘어가게 됩니다. 만일, 경매에서 낙찰 후 계약체결을 포기하게 되면 지불한 입찰보증금은 반환을 받지 못하게 됩니다. 이런 경우에는 낙찰증명서, 부동산 등기부등본, 소득증빙서류, 재산세 납세 증명서 등을 갖추어 경매 대출을 통해 해결하는 방법도 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
경매입찰시에는 입찰보증금과 정확한 입찰금액의 기재가 필요하고 사전에 얼마에 입찰을 할지와 권리권계 분석, 임장을 통한 명도가능성 및 수익활용가능성등을 종합적으로 판단하셔야 합니다. 실제 입찰시에는 위에서 말한 것처럼 잘못된 기재나 부족한 입찰보증금은 낙찰취소로 이어질수 있기에 해당부분을 잘 연습하시여 실수 없이 진행하셔야 합니다.
낙찰이 될 경우 법원에서는 1주일정까지 이의신청기간을 두고 별다른 이의제기가 없고 문제가 없다면 매각허가결정을 하게 되고 경락대금기한을 정해 통보하게 됩니다. 해당기한동안에 경락대금납부등을 잘하시면 됩니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
경매를 하기 위해서는 해당 부동산 권리분석을 잘 하셔야 합니다. 소멸과 인수권리를 파악을 하고 적절한 낙찰가를 선정을 해서 입찰에 참가를 합니다. 입찰에 참가를 해서 낙찰이 되면 잔금을 납부를 하고 소유권이전등기를 하시면 됩니다.
그리고 명도를 통해서 집을 인수를 받으시면 됩니다.
가장 중요한 것은 권리분석을 통해서 낙찰 산정을 잘 하는 것입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
주택 경매를 입찰할 경우 미리 확이해야 하는 부분은 다음과 같습니다.
등기사항 증명서를 통해 말소기준권리 설정일자는 확인합니다.
말소기준이 되는 권리보다 선순위 임차인이 있는지 확인합니다.
임차인의 보증금이 매매가격 대비 얼마나 저렴한지 파악합니다.
임차인이 배당 신청을 했는지와 배당신청기한 내에 신청을 했는지 체크합니다.
취득세 여부를 체크합니다.
미납 관리비 부분을 체크합니다.
그리고 낙찰 후 절차는 매각 대금을 납부한 후에 매수자는 점유자를 상대로 인도명령을 신청할 수 있습니다.
매각 대금을 납부한 후 6개월이 지난 후에는 인도명령을 신청할 수 없습니다.
이점을 유의하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요.
경매 입찰을 준비할 때 주의해야 할 핵심 사항은 무엇이며 낙찰 후 처리해야 할 절차들이 구체적으로 무엇인지 알고 싶습니다
==> 우선적으로 낙찰후 추가 비용이 발생되지 않도록 권리 및 가격분석이 우선입니다. 낙찰후에는 현 점유자 등이 퇴거하도록 필요에 따라 인도명령을 신청하면서 지속적인 확인, 협의 등이 필요합니다.