오래된시골집은 매입시 토지등기는 있는데 건물등기가없는게 대부분인데매입해도 되나요?

Question

오래된시골집은 매입시 토지등기는 있는데 건물등기가없는게 대부분인데...

등기사항 전부 증명서는 존재하지않으나 주택으로 산정되어 주택부분의 재산세를 납부중에 있는 매물인데 매입해도 되나요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

미등기건물의 경우는 원칙적으로 권리관계 확인이 어렵기 떄문에 매매계약시 리스크가 따르게 됩니다, 질문처럼 건물 재산세가 부과된다는 것은 건축물대장은 있으나, 등기만 되지 않은 주택으로 보이기에 일단은 토지소유자와 건축물 대장상 소유자에 대하 확인이 필요합니다. 그리고 실제점유관계에 대한 확인까지 병행되어야 합니다. 매수자체는 문제가 없지만 보통은 계약전에 소유권보존등기를 통한 등기생성후 이전을 받거나, 지금처럼 미등기상태로 매수를 할 경우에는 건물이 위치한 지자체에 방문하여 재산세과세대장의 납세의무자를 매도인에서 매수인으로 변경하는 방식으로 진행할수도 있습니다. 중개사 입장에서는 권리관계등을 고려할때 전자의 방식(소유권보전등기를 통한 등기생성 후 이전등기)으로 진행하시는게 가장 안전할수 있습니다 .

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

등기는 없어도 재산세가 나오면 지자체에 건축물대장이 있을 확률이 높으므로 대장상 건물 주인과 토지 주인이 완벽하게 일치하는지 군청에서 반드시 대조해야 합니다. 등기부등본이 없어도 지자체에서 세금을 물리는 엄연한 주택이므로 매입 시 질문자님이 다주택자가 되어 취득세나 양도세 폭탄을 맞을 수 있으니 주의하시고 또한 제 3자가 소유권을 주장하는 분쟁을 막기 위해서 계약서에 미등기 건물 소유권 일체를 안전하게 넘기며 추후 분쟁 발생 시 매도인이 모든 법적인 책임을 진다는 특약을 넣으셔야 안전합니다. 감사합니다.

Answer 3

오래된시골집은 매입시 토지등기는 있는데 건물등기가없는게 대부분인데...

등기사항 전부 증명서는 존재하지않으나 주택으로 산정되어 주택부분의 재산세를 납부중에 있는 매물인데 매입해도 되나요

==> 건축물 대장이 있다면 건축물 등기가 없어도 거래 가능합니다. 추가적으로 건축물 관리대장을 통해서 등기도 가능합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

가능은 하지만 건축물대장 유무와 현황 확인이 먼저입니다. 토지 등기만 있고 건물 등기가 없는 시골 집은 매매가 아예 불가능한 건 아니지만 신중하게 접근하는 것을 추처드립니다.

감사합니다.