근저당과 위자료ᆢ퇴거요청 응해야하나요?

Question

제 친구가 2년전 이혼을했는데ᆢ아이들때문에 남편명의의 집에서 1억의 전세계약서를 쓰고 거주하게되었습니다ᆢ남편이 방을 얻어나가고ᆢ(실제 돈이 오가진 않은상태)

그리고 1억의 위자료를 남편이 주기로했는데 당장 돈이없어 아파트에 근저당1억을 대신 설정했어요ᆢ

2년이 지난 지금 매도되면 정산해주겠다더니 말을바꿔 본인이 들어온다며 3월까지 퇴거 요청을 하네요ᆢ

근저당을 깔고 본인이 들어온다는게 가당한가요??

친구는 전세계약서1억과 위자료(근저당) 를 받을수있나요?

받으려면 어떤 조치를 취해야할까요??

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  퇴거 요청에 즉시 응할 의무는 없으며, 전세계약과 근저당 설정이 유효하게 존재하는 이상 일방적인 입주 주장만으로 임차인을 내보낼 수 없습니다. 전세계약에 따른 임차권은 존속 중이고, 위자료 채권을 담보하기 위한 근저당권도 별도로 효력이 유지됩니다. 소유자가 거주 의사를 밝히더라도 계약 기간과 담보권을 무시할 수는 없습니다.

• 법리 검토
  민법과 주택임대차보호법에 따르면 임대차계약은 당사자 일방의 의사로 해지되지 않으며, 임차인의 사용·수익권은 계약 기간 동안 보호됩니다. 위자료를 이유로 설정된 근저당권은 담보물권으로서 소유자의 사용 계획과 무관하게 우선변제권을 갖습니다. 소유자가 채무를 변제하지 않은 상태에서 점유 이전을 요구하는 것은 권리 남용으로 평가될 수 있습니다.

• 대응 전략 및 소송 실무
  퇴거 요구에 대해 내용증명으로 계약 존속과 채권·담보 관계를 명확히 하고, 임대차 종료 전 보증금 반환 및 위자료 변제 없이는 인도 불가 입장을 밝히는 것이 필요합니다. 향후 분쟁에 대비해 임차권등기명령 신청, 근저당권 실행 준비, 필요 시 점유 보호를 위한 가처분도 검토 대상이 됩니다.

• 추가 조치 및 유의사항
  매도 또는 실입주 주장과 무관하게 채권 회수 구조를 분리해 판단해야 하며, 임대차와 위자료 중 어느 하나만 선택할 필요는 없습니다. 상대방이 강제 퇴거를 시도할 경우 형사적 문제로 확대될 소지도 있습니다. 초기 단계부터 법률적 대응을 정리해 두는 것이 중요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.

상대방이 임의로 지급을 하지 않는다면 전세보증금에 대하여는 민사소송을, 근저당에 관하여는 근저당권 실행으로 경매신청을 하면 되겠습니다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

당사자가 구체적으로 어떠한 내용을 합의하였는지에 따라 판단해야 하는데,

전세계약서나 근저당권설정이 위자료나 재산분할의 성격을 갖는 경우라도, 전세계약 종료에 따른 퇴거를 구하는 건 소유자로서 가능한 것으로 보입니다.