동일조건 전세 계약 갱신 후 중도퇴실, 만기 전 보증금 반환 가능한가요?

Question

원룸 전세 세입자입니다. 개인 사정으로 만기 전 중도퇴실을 하려 하는데, 보증금을 돌려받을 수 있는지가 궁금해 문의드립니다..

원계약: 2022.11.30 ~ 2024.11.30 (보증금 1억 2천만원)

현계약: 2024.12.1 ~ 2026.12.1 (보증금 1억 2천만원, 증액 없이 동일 조건)

같은 집·같은 임대인·같은 임차인이며, 만기에 이어 같은 조건으로 이어간 갱신입니다.

갱신 당시 전화로 "재계약하겠다"는 의사만 밝혔고, 계약갱신청구권을 명시적으로 행사한다는 서면·문자 기록은 없습니다. 다만 보증금을 전혀 올리지 않고 갱신했습니다.

현 계약서에는 임대차기간이 2026.12.1까지로 명시되어 있고, 특약에 "만기 전 퇴실 시 임차인은 다음 세입자 입주 시까지 월차임·관리비를 부담한다"는 조항이 있습니다.

저는 현재 새 세입자를 직접 구하고 있으나, 집주인은 "계약서를 썼으니 새 세입자를 구하고 나가라"는 입장입니다.

<질문>

위와 같이 보증금 증액 없이 만기에 이어 동일 조건으로 갱신한 경우, 이것이 계약갱신청구권 행사에 의한 갱신으로 인정되어 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 제가 해지를 통지하고 3개월이 지나면 집주인이 보증금을 반환할 의무가 생기는지 궁금합니다. (이미 2월에 해지 통보는 한 상태입니다.)

명시적인 "갱신청구권 행사" 기록 없이 전화로 재계약 의사만 밝혔고 새 계약서를 작성한 경우, 이 갱신이 합의재계약으로 해석되어 3개월 해지권이 부정될 가능성이 있는지요? 그 경우 저는 만기(2026.12.18)까지 보증금을 돌려받기 어려운 것인지요?

제가 3개월 후 보증금 반환을 주장하려면, "보증금 무증액 연속 갱신" 외에 어떤 점을 추가로 소명해야 인정 가능성이 높아지는지 조언 부탁드립니다.. 감사드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

상기에 기술된 내용으로 볼때 현재의 계약은 합의에 의한 갱신으로 볼 수 있으며, 임대인의 동의없이 계약종료 이전에 퇴거하는 것은 중도해지로 볼 수 있습니다. 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인이 일방의 의사로 중도 해지하려 하는 경우, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다.

계약갱신청구권을 사용하려면 계약종료 6개월전에서 2개월전사이에 임대인에게 계약갱신청구권을 사용함을 통지해야하는데 문자 등 증빙자료를 남기는 것이 좋습니다. 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 되는데, 이 경우에도 계약갱신청구권을 사용한 갱신과 같이 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

위의 경우 묵시적갱신도 계약갱신청구권 행사도 아닌 일반적인 재계약으로 보여 집니다.

재계약을 하게 될 경우 임대인은 임대차완료일 이전에 보증금 반환에 대한 의무가 없고 또한 임차인은 임대차완료일까지 거주가 가능하며 또한 월세 및 관리비 등의 납부의 의무가 있게 됩니다. 다만 임차인의 개인 사정에 의한 중도해지를 원할 경우 임대인의 동의하에 복비의 책임을 지고 새로운 세입자를 구해서 계약을 맺게 해주고 이사가 들어오는날 까지 월세 및 관리비를 책임을 지셔야 하고 새로운 세입자가 들어오게 되면 그때 보증금 반환을 받고 중도 퇴실이 가능할 수 있을 것으로 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

계약갱신청구권은 5%이내 증액 또는 동일조건으로 연장한 것만으로 인정되는 게 아닙니다. 통상적으로 임차인이 이에 대한 사용의사를 밝힌 문자나 녹취, 계약서상 특약에 갱신청구권을 사용한 연장이라는 명시가 없다면 위 부분만으로 인정되지 않습니다. 그리고 질문에서도 스스로 갱신청구권을 사용하였다는 의사 전달을 하지 않았다고 하셨다면 사실상 현 계약은 갱신청구권에 따른 연장이 아닌 합의갱신에 따른 연장으로 보여 해지 통보후 3개월 자동종료는 적용되지 않아보입니다. 즉 보증금 동일 연장 이게 중도해지시에 갱신청구권 조항을 인용할 근거가 되지 않습니다. 거기에 특약에 중도해지에 따른 조항까지 명시가 되어있다면 해당 특약에 따라 조건이 충족되어야 퇴거가 가능합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

저도 새로운 계약서를 썼고 재계약합의를 했기 때문에 새로운 합의 재계약으로 알고 있었습니다.

하지만 대법원 판례와 국토교통부 유권핵석 기준은 새 계약서를 썼더라도

무조건 3개월 해지권이 사라지는 것은 아니다 라는 해석을 합니다.

다시말해 단순히 기간 연장 목적의 계약서 작성이나 대출 연장의 목적의 계약서가 필요하여

작성한 경우 갱신특례가 그대로 유지된다고 봅니다.

다시말해

보증금 무증액 연속 갱신이라기 보단 그냥 묵시적 갱신에 준하는 연장으로 해석하는게 맞습니다.

Answer 5

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

네 결론적으로 말씀드리면 계약 갱신 청구권도 아니고 묵시적 계약 갱신도 아니기 때문에 합의에 의한 갱신으로 보여질 가능성이 매우 높고 그에 따라 3개월 이후 퇴거 조건은 반영되지 않을 가능성이 높습니다.

이유는 첫 번째로 계약 갱신 청구권이나 묵시적 갱신의 경우 묵시적 갱신은 어떤 합의 없이 갱신이 돼야 하고 계약 갱신 청구권에 의한 갱신은 계약 갱신 청구권을 사용하겠다라는 의사를 명확히 표현한 증거가 있어야 합니다. 그런데 현재 질문자님의 상황은 그 어떤 것도 아니라서 합의에 의한 계약 갱신으로 보여집니다.

다음으로 불리한 부분은 갱신된 계약서에 이후 계약 종료 날짜가 명확히 명시되어 있다는 것입니다. 이것은 상호 간에 해당 계약 기간을 지키기로 합의한 것으로 볼 명백한 근거가 되며 이에 따라 마찬가지로 계약 갱신 청구권 혹은 묵시적 계약이라고 볼 수 없겠습니다.

마지막으로 최악의 상황은 특약에 있습니다. 만기 전 퇴실 시 임차인이 부담하는 조건에 내용들이 너무나도 명백하게 만기 를 지키기 위한 상호 간의 협의가 되어 있기 때문에 이것은 계약 갱신 청구권으로 볼 수 없습니다.

보증금을 무증액했으니 계약 갱신 청구권 혹은 묵시적 갱신으로 볼 수 있지 않겠느냐 하는 의견은 본 상황에서는 맞지 않습니다. 왜냐하면 동일 조건이 곧 계약 갱신 청구를 의미하는 것이 아니고 국토교통부나 다른 하급심의 판례에서도 계약 갱신 청구권의 의사가 명확하지 않았다면 그리고 새 계약서에 명시적으로 새로운 계약 일자가 명시되어 있다면 그것은 합의된 계약 갱신으로 본다 라는 판례가 있습니다.

즉 지금 상황에서는 법리적 이치를 따져서 집주인과 얼굴을 붉히기보다는 빠르게 다음 세입자를 구하셔서 이사를 나갈 수 있도록 하는 것이 좋겠습니다. 무엇보다도 중요한 것은 현재 1억 2천만 원이나 되는 큰 보증금을 안전하게 돌려받는 것이기 때문입니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

현재 보증금 증액 없이 연속 갱신만으로 계약갱신청구권 인정은 어려울 것으로 보이고 지금 상황은 합의 재계약으로 해석이 될 가능성이 높아보입니다 따라서 3개월이 지나면 자동적으로 보증금 반환 의무가 생긴다 보기 어려울 것 같습니다 즉 새로운 세입자를 빨리 구하시는 방향이 맞다 보여집니다

Answer 7

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

현재 사실관계만으로는 3개월 후 보증금 반환을 당연히 요구할 수 있다고 보기 어렵습니다

핵심은 2024년 갱신이 계약갱신청구권 행사에 따른 갱신인지, 아니면 합의에 의한 새로운 재계약인지입니다

가장 중요한 쟁점은

주택임대차보호법상 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 갱신된 계약이라면, 임차인은 언제든지 해지통지를 할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다

그 시점에는 원칙적으로 보증금을 반환해야 합니다

반면,

임차인이 갱신청구권을 행사한 것이 아니라

당사자들이 새 계약서를 작성하여 합의로 다시 2년 계약을 체결한 것이라면 이는 일반적인 재계약으로 볼 가능성이 있어 3개월 해지권이 인정되지 않고 방이 나갈때까지 기다려야 합니다

Answer 8

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

계약갱신하겠다는 구두나 문자 내역 즉 증빙자료가 없다면 재계약을 하신 듯 보입니다.

따라서 중도퇴실 하려면 임대인의 동의를 구해야 하고 관례적으로 중개수수료 및 다음 세입자를 구해야 동의를 얻을 수 있을 것으로 사료됩니다.

감사합니다.