환산보증금 초과 상가에 대한 묵시적갱신 가능여부
경기도에 1억/1000만원 월세를 계약하였습니다.
특약에 임차인이 희망할 경우 10년간 영업을 보장한다고 추가되어 있습니다.
위의 경우 영업권을 보장받기 위하여 매 2년마다 계약서를 다시 써야하는가요? 아니면 묵시적갱신이 되더라도 영업권이 보장 되나요?
안녕하세요 김영관공인중개사 입니다.
보증금이나 조건의 변경이 없는한 계약서를 다시적지않고도 갱신이 가능하며 최초계약서의 효력은 유지됩니다.
환산보증금 초과한 상가임대차에서는 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다. 그에 따라 묵시적갱신은 성립되지 않습니다.만약 계약기간이 1년또는 2년으로 정해져 있다면 만기 6~1개월전까지 갱신요구를 하셔야 되고 이에 따라 특약처럼 10년간 영업활동이 보장됩니다. 만약 계약기간의 정함이 없는 임대차에 대해서는 환산보증금 이내의 경우 상가임대차보호법에 따라 1년으로 그기간으로 하지만, 환산보증금 초과한 경우에는 민법상 임대차가 적용되기 때문에 기간 정함이 없다면 민법상 기간이 없는 임대차가 되며, 기간정함이 없기에 계약갱신청구권도 발생되지 않습니다.
임대인이 묵시적 계약이 안되게 기간마다 계약서를 다시 쓰자고 할때는 5%내에서 올릴수 있고 묵시적 계약이 됐으면 임대인이 안올리고 그대로 영업하라고 묵시적계약으로 갈수도 있습니다
묵시적 계약이 되어도 영업할수 있습니다
경기도에 1억/1000만원 월세를 계약하였습니다.
특약에 임차인이 희망할 경우 10년간 영업을 보장한다고 추가되어 있습니다.
위의 경우 영업권을 보장받기 위하여 매 2년마다 계약서를 다시 써야하는가요? 아니면 묵시적갱신이 되더라도 영업권이 보장 되나요?
==> 계약서 작성은 상호 협의후 결정해야 하는 사항이고 임차인의 입장이라면 반드시 계약서를 다시 작성해야 함이 적절합니다. 그렇지 않는 경우 임대인은 언제든지 계약해지 가능합니다.
경기도에서 보증금 1억 원, 월세 1000만 원으로 상가를 임대했을 때, 환산보증금이 11억 원이 되어 상가임대차보호법의 보호를 받지 않습니다. 특약으로 "임차인이 희망할 경우 10년간 영업을 보장"한다고 되어 있다면, 이는 계약 상의 특약으로 인정됩니다.
그러나 상가임대차보호법이 적용되지 않기 때문에, 영업권을 확실히 보장받기 위해서는 2년마다 계약서를 다시 작성하는 것이 좋습니다. 이를 통해 임대인과 임차인 간의 분쟁을 예방하고 계약 조건을 명확히 할 수 있습니다.