주거용 건축물 중개 대상물 확인 설명서, 이 부분 확인 꼭 해야하는 거죠?

Question

공동주택 물건지 반전세(월세) 계약 예정입니다.

미리 중개대상물 확인 설명서를 전달 받았는데요, 설명서 상 아래 두가지 내용이 궁금합니다.

1. 근저당 관련

   주택에 근저당이 있습니다. 해당 항목이 ‘소유권 외 권리사항’ 부분에 작성되어 있습니다. 그런데 같은 금액으로 ‘토지’, ‘건축물’에 모두 기재되어있는데요, 각각 잡혀 있는 걸까요?

   각각 잡혀있다면 만약 전세 사고 발생시 토지, 건축물 금액 합산한 금액이 선순위 채권이 되는 것인가요? 이럴 경우 HUG 보증보험 가입이 가능할지 궁금합니다.

2. 현 임차인 관련

   현재 임차인이 만기 전 퇴거로 전달 받았고 잔금일(이사일)은 협의 하였습니다. 저는 해당 사실을 ‘공시되지 않은 권리사항’ 부분에 추가하여 현 임차인의 계약기간이 이사일 까지임을 작성하고 싶은데요. 해당 부분이 가능할까요?

   불가하다면, 현 임차인과 작성한 계약파기 사실을 제가 확인 요청해도 문제 없을까요?

1. 중개대상물 확인 설명서에 작성되지 않은 내용을 뒤늦게 알게되었고 이것이 대출 및 보증보험 가입 불가로 이어지게 될 경우 중개사에게 공제증서상 손해배상을 청구할 수 있을까요?

요즘 전세 보증금 사고가 너무나도 많아… 확실히 하고자 세 가지 질문 드립니다.

Answer 1

1. 근저당 관련

일반적으로 주택에 근저당을 설정할 때는 토지와 건축물 모두에 설정합니다. 따라서 중개대상물 확인설명서에 토지와 건축물에 같은 금액으로 근저당이 기재된 것은 정상적인 경우입니다.

전세 사고 발생 시, 토지와 건축물에 설정된 근저당 금액을 합산한 금액이 선순위 채권이 됩니다. 즉, '토지 근저당 + 건축물 근저당 = 총 선순위 채권 금액' 으로 계산됩니다.

HUG 보증보험 가입 가능 여부는 선순위 채권 금액과 주택 가격을 비교하여 판단합니다. 선순위 채권 금액이 주택 가격의 일정 비율(일반적으로 90%)을 넘는 경우 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. 정확한 가입 가능 여부는 HUG에 문의하여 확인하는 것이 좋습니다.

2. 현 임차인 관련

'공시되지 않은 권리사항' 작성: 현재 임차인이 만기 전 퇴거 예정이라는 사실은 '공시되지 않은 권리사항'에 반드시 기재되어야 합니다. 임차인의 계약기간과 이사일까지 명시하여 임대차 관계가 종료되는 시점을 명확히 하는 것이 중요합니다.

현 임차인과 작성한 계약 파기 관련 서류 (합의서 등)를 확인하여 실제로 계약이 해지되었는지 확인하는 것이 안전합니다.

현 임차인의 퇴거 사유, 밀린 월세나 관리비 여부 등도 확인하는 것이 좋습니다.

3. 중개사의 책임

중개대상물 확인설명서에 중요한 내용을 고의 또는 과실로 누락하거나 허위로 기재하여 임차인에게 손해를 발생시킨 경우, 중개사에게 공제증서상 손해배상을 청구할 수 있습니다.

손해배상 청구를 위해서는 중개사의 고의 또는 과실, 손해 발생 사이의 인과관계 등을 임차인이 입증해야 합니다.