생산관리지역농지 분할관련 질문부탁드립니다
농지를 공동소유하고 있습니다. 얼마전. 태양광시설업자에게서. 매입의사가. 와서. 매도 하고자 했지만 공동소유한분과. 의견이. 맞지않아
단독으로. 매도하려고하니. 농지분할. 최소평수가 안되서. 안된다고 하던데. 태양광업자는
토지사용승낙서를 받아서. 인허가를. 받으면
농지 분할이. 가능한가요? 전체평수는. 600평이고. 2명이 공동소유 입니다. 개인은 안되고
법인은. 가능한지도 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
절대농지라고 불리우는 농업진흥구역의 경우에는 2000m2 이상으로 분할할 수 있으며 작은 평수로 분할이 불가 합니다. 작은 평수로 분할하기 위해서는 개발행위를 거쳐 농지전용을 하고 잡종지로 변경을 하면 되는데 공동소유인 경우에는 공유자의 동의를 받지 않으면 개발이 될 수 없으므로 먼저 공동소유자의 동의가 먼저 필요합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
태양광업자가 토지사용승낙서를 받아 발전사업 허가나 개발행위 허가를 먼저 받은 뒤,그 이후에 분할이나 소유권 이전을 진행하는 방식을 제안한 것 같습니다
그러나 이 방식은 공동소유자의 서명 또는 동의 없이 허가 절차 자체가 불가능하다고 합니다
따라서 공동소유자 전체 동의 없이 태양광업자가 인허가를 받는 것은 현실적으로 어렵습니다
법인이 농지를 매입하거나 태양광 설치를 하는 경우는 농지취득자격증명 없이 가능하려면 비농지용으로 전용된 땅이어야 하며 농지법 및 산지관리법, 국토계획법 등 다양한 법률에 따라 허가를 받아야 합니다.
법인이 매입해도 분할 제한은 동일하게 적용됩니다.
단, 대규모 사업 목적(예: 신재생에너지 설치)이 명확할 경우 일부 특례가 인정될 수 있습니다
조건들이 까다로우니 공동명의자께 다시한번 협의를 해보시기 바랍니다
단독으로. 매도하려고하니. 농지분할. 최소평수가 안되서. 안된다고 하던데. 태양광업자는
토지사용승낙서를 받아서. 인허가를. 받으면
농지 분할이. 가능한가요?
==> 토지사용승낙서와 토지분할은 별개의 개념입니다. 토지사용승낙서를 받은 경우 해당 토지에 개발행위가능합니다.
전체평수는. 600평이고. 2명이 공동소유 입니다. 개인은 안되고
법인은. 가능한지도 궁금합니다
==> 이 부분에 대해서는 구체적으로 질문을 하여 주시면 감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
질문 요약
생산관리지역의 농지를 600평 정도 2명이 공동소유하고 계신 상황에서, 한 분이 태양광 업자에게 매도를 원하셨으나, 다른 공동소유자의 동의가 없어 단독 매도가 어려운 상황입니다.
태양광 업자는 "토지사용승낙서를 받아 인허가를 받으면 분할이 가능하다"고 하는데, 이게 가능한지, 또 법인이라면 가능한지도 궁금하신 상황입니다.1. 농지 분할은 조건이 있습니다.
생산관리지역의 농지는 다음과 같은 면적 기준을 충족해야만 분할이 가능합니다.밭(전)은 200㎡ 이상, 즉 약 60평 이상이어야 하고
논(답)은 330㎡ 이상, 즉 약 100평 이상이어야 합니다.
600평을 반으로 나눈다면 300평씩이니 면적 자체는 분할 요건을 충족합니다.
하지만 중요한 건, 공동소유인 경우에는 지분만으로는 따로 팔 수 없다는 점입니다.
즉, 지분만 소유한 상태로는 분할 등기나 매매가 불가능하고, 반드시 토지를 실질적으로 물리적으로 나눈 후 각각 따로 등기해야 매매가 가능합니다.2. 토지사용승낙서로 분할이 가능한가요?
결론부터 말씀드리면, 아닙니다.
토지사용승낙서는 제3자(예: 태양광 업자)에게 땅을 ‘잠시 사용할 수 있게 허락하는 문서’일 뿐입니다.
이 문서를 통해 업자가 태양광 시설 인허가를 받을 수는 있지만, 땅의 소유권이나 분할 등기에는 아무런 효력이 없습니다.게다가 일부 지자체에서는 사용승낙서를 통한 인허가조차도 공동소유자 전원의 동의가 있어야 한다고 요구하기도 하므로, 공동소유자 중 1인의 사용승낙만으로 인허가가 가능하다고 단정할 수도 없습니다.
3. 법인 명의라면 가능한가요?
법인 명의로 소유한다고 해서 분할 자체가 특별히 더 쉬워지는 것은 아닙니다.
농지법상 분할 요건(면적 기준 등)은 개인이나 법인 모두에게 동일하게 적용됩니다.다만, 법인의 경우는 내부 결정으로 진행이 가능하므로 공동소유자가 없다는 점에서 행정적 처리는 훨씬 수월해질 수 있습니다.
또한, 일부 지자체에서는 법인이 개발·운영 주체일 경우 인허가에 좀 더 유연하게 대응해주는 경우도 있는 것으로 알려져 있습니다.하지만 개인이 소유한 농지를 법인에 넘기기 위해 매매나 증여 등을 하게 되면, 그 과정에서 양도소득세나 취득세 등 세금 문제가 발생할 수 있으니 이 점은 별도로 세무 전문가와 상담이 필요합니다.
결론 요약
농지 분할은 일정한 최소면적 이상이어야 하며, 공동소유일 경우 지분만으로는 매도나 분할이 어렵습니다.
토지사용승낙서를 받아도 소유권 이전이나 분할은 되지 않으며, 일부 지자체에서는 공동소유자 전원의 동의를 요구합니다. 법인 명의가 되어도 분할 요건 자체는 동일하며, 행정처리는 수월할 수 있으나 소유 이전 시 세금 문제가 있습니다.
참고하세요!!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
농지는 일정 면적 이상 되어야 분할이 가능합니다.
지역에 따라 다르지만 농지법상 보통 200m2(약 60평) 이상이어야 합니다. 200m2 미만이면 부적합 분할로 간주되어 등기 자체가 되지 않습니다.
또한 공동소유 농지의 지분만 단독으로 분할 매매는 불가합니다. 공동소유자의 전체 합의가 필요합니다.
감사합니다.