형제 공동소유 주택 지분양도매매 시 토허제 실거주요건을 새로 충족해야하나요?
형제 반반 공동소유 주택에 함께 7년간 살고
형의 결혼으로 2년간 저만 나와살았습니다.
(16-23년 형제 함께 실거주, 23년-25년 형 부부 거주)
형이 이민가게 되어 제가 지분을 양도매수하려는데,
토허제 실거주조건을 새로 채워야할까요?
(서울 내 주택 대지지분 18m^2, 9억미만)
저도 1년 내 결혼계획이 있고, 살고자하는 지역이 달라서 결혼 시 매도하고자 합니다.
형제 반반 공동소유 주택에 함께 7년간 살고
형의 결혼으로 2년간 저만 나와살았습니다.(16-23년 형제 함께 실거주, 23년-25년 형 부부 거주)
형이 이민가게 되어 제가 지분을 양도매수하려는데,
토허제 실거주조건을 새로 채워야할까요?
(서울 내 주택 대지지분 18m^2, 9억미만)
저도 1년 내 결혼계획이 있고, 살고자하는 지역이 달라서 결혼 시 매도하고자 합니다.
==> 매매계약을 하는 경우 토허제 대상은 아파트이고 이러한 경우 입주를 해야 하고 실거주요건을 충족해야 합니다. 입주를 하지 않는다면 이행강제금 부과대상입니다.
1명 평가안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
공동 소유도 본인 소유로 인정되므로 7년 거주 실적이 있다면 이미 실거주 조건은 충족되었다고 생각합니다
현재 토허가 규정은 매수 후 6개월이내 실거주 2년과 전매제한 3년을 규정하고 있으므로 모든 조건은 이행되었다고 봅니다
따라서 매도하셔도 크게 염려되지 않으리라 봅니디다
1명 평가안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
먼저, 토지 거래 허가제 적용 여부를 판단하는 것이 가장 중요합니다. 서울 시내 주택의 대지 지분이 18m2라고 말씀해 주셨습니다. 토 허 제 구역 내 주거 지역에서는 일반적으로 '18m2를 초과하는' 토지를 거래할 때 허가를 받아야 합니다. 만약 대지 지분이 정확히 18m2라면, 초과 기준에 해당하지 않아 토허제 적용 대상이 아닐 가능성이 있습니다. 이 경우 실 거주 의무 자체가 발생하지 않으므로, 이 부분이 가장 먼저 확인되어야 할 사항입니다. 관할 구청 토지 거래 허가과에 정확한 지번을 가지고 문의하시어 확인해보시는 것이 좋습니다. 만약 대지 지분이나 기타 사유로 인해 토허제 적용 대상에 해당한다면, 다음과 같은 사항들을 고려해야 합니다.
1. 지분 양수 도와 실 거주 의무 : 일반적으로 토허제 지역 내에서 주택(또는 그 지분)을 매수하는 경우, 매수 시점에 허가를 받은 자에게 2 년간의 실 거주 의무가 부과됩니다. 본인께서 형님의 지분을 추가로 매수하시는 것은 새로운 '거 래'로 간주될 수 있으며, 이 경우 새롭게 실 거주 의무가 발생할 가능성이 큽니다. 과거 거주 이력과 형님의 거주 이력은 매수하시는 '지분'에 대한 새로운 실 거주 의무를 면제해주지는 않을 수 있습니다.
2. 향후 매도 계획 : 1년 이내에 결혼하시고 다른 지역으로 이사 계획이 있으시다면, 2 년 간의 실 거주 의무가 발생할 경우 계획에 차질이 생길 수 있습니다. 실 거주 의무 기간을 채우지 못하고 매도할 시 허가가 취소되거나 과태료 등 불이익이 발생할 수 있습니다.
3. 지분 양수 도의 특수성 : 형제 간의 지분 양수 도는 상속과 달리 '매매'에 해당합니다.상속의 경우 토지 거래 허가를 받을 필요가 없다고 알려져 있지만, 매매는 일반적인 거래와 동일하게 적용됩니다. 따라서 지분 양수 도가 특례로 인정될 여지는 적을 수 있습니다.
결론적으로, 가장 먼저 해당 주택이 토지 거래 허가 구역에 해당하는지, 그리고 대지 지분 면적 기준에 따라 허가 대상에 포함 되는 지를 관할 구청에서 정확히 확인하시는 것이 중요합니다. 만약 허가 대상이 아니라면 실 거주 의무 걱정 없이 거래를 진행 하실 수 있습니다. 허가 대상에 포함 된다면, 지분 매수 도에도 실 거주 의무가 새로 부과될 가능성이 높으므로, 향후 매도 계획을 재검토하시거나 전문가와 심도 깊은 상담을 권해 드립니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
이런경우에는 해당 주택이 있는 구청(토지허가 담당 부서)에 가서 공동지분을 매수할경우 실거주 의무에 대해 구청 담당자에게 직접 상담을 받으시는게 확실합니다
과거 형과의 거주 기간 , 앞으로 질문자님이 단독 거주할 계획을 설명하고, 허가 가능성이 있는지 상담을 받아보고 진행하시기 바랍니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
형제 공동 소유 지분을 매수할 경우 토지거래허가제 실거주 요건은 실제 실거주기간이 인정되는 구조입니다.
지분매매만으로 새 실거주 요건이 초기화되지는 않습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
결론만 말씀드립니다.
형제 공동소유 주택 지분 양도 매매 시 토지거래허가제 실거주 요건은 새로 충족해야 합니다.
주택 지분을 양도 받은 매수자는 해당 주택에 대해 실거주 의무를 갱신 시 마다 새롭게 이행해야 합니다.
취득일로부터 2녀간 실거주가 원칙입니다.
감사합니다.