자녀집을 부모님 명의로 변경 할 경우 세금과 비용 궁금합니다.

Question

안녕하세요. 현재 1세대 1주택을 소유하고 있는 만 30세 입니다.

아파트 1억8천3백에 거래 하였고, 1억 8천 전세를 놓고있습니다.

현재 시세는 1억8천 매매(부동산)

곧 결혼을 앞두고 있어 무주택 상태로 되기 위해 어머니에게 명의를 변경하려 합니다.

직계 가족인 어머니에게 명의를 변경하는 경우 양도소득세와 증여세, 외에 추가 세금 및 대략적 금액과 필요한 서류, 증명할 내용 있는지도 궁금합니다.

또, 어머니가 이미 1주택 이여서 명의 변경이 된다면 2주택 소유가 되는 상황입니다.
이 부분에서도 어떤 세가 붙는지도 궁금합니다.

추가적으로 세무사 혹은 부동산 중 어디에 일을 문의하고 맡기는 것이 좋은지도 궁금하고 비용도 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

명의 변경 방법으로는 증며 혹은 매매가 있을 텐데요...

증여의 경우 증여세, 취득세가 있을 수 있고 어머님이 2주택이 되므로 종합부동산세, 재산세 영향을 고려해 보셔야 할 듯 합니다.

매매 시에는 양도소득세와 취득세가 발생할 수 있습니다. 매매의 경우에는 정상적인 거래로 인정받아 증여세보다 부담이 적을 가능성이 있습니다. 다만 실거래 신고가 이루어져야 하고 자금 출처에 대한 조사 가능성이 있을 수 있습니다.

정확한 세금에 대해서는 세무사와 세금관련 상담을 하신 후 정확한 금액을 산출해 보시는 걸 추천 드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 주택의 명의를 넘기는 방법은 증여와 매매방식이 있습니다. 증여를 할 경우 증여가액에 대해서는 직계존비속간 비과세 5000만원을 제외한 나머지 금액에 대해서 증여세가 과세되고, 매매로 하실 경우 매도자인 질문자님의 양도차익이 있을 경우 양도소득세가 부과될수 있습니다. 즉 어떠한 방법으로 진행할지는 각 세금의 정도를 비교하여 가장 유리한 방식으로 진행하시는게 필요하고, 어머니가 2주택이라면 매매시 담보대출이 어려울수 있고, 조정지역이라면 취득중과세가 부과될수 있고 비조정지역이라면 기본세율이 적용될수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

이런 세금이발생하는 경우에는 세무사나 법무사를 찾아가서 어떻게 하는것이 유리한지 먼저 상담을 받아보고 결정을 하시는게 좋습니다

그래야 절세를 할수 있으니 상담받아보시기 바랍니다

Answer 4

곧 결혼을 앞두고 있어 무주택 상태로 되기 위해 어머니에게 명의를 변경하려 합니다.

직계 가족인 어머니에게 명의를 변경하는 경우 양도소득세와 증여세, 외에 추가 세금 및 대략적 금액과 필요한 서류, 증명할 내용 있는지도 궁금합니다.

==> 상기 내용을 고려할 때 공시가격으로 모친에게 증여를 검토하여 보시기 바랍니다. 결혼을 하게 된다면 최대 15000만원까지 증여할 수 있어 세무적인 측면에서 유리하게 진행시킬 수가 있습니다.

또, 어머니가 이미 1주택 이여서 명의 변경이 된다면 2주택 소유가 되는 상황입니다.
이 부분에서도 어떤 세가 붙는지도 궁금합니다.

추가적으로 세무사 혹은 부동산 중 어디에 일을 문의하고 맡기는 것이 좋은지도 궁금하고 비용도 궁금합니다.

==> 조정지역인 경우 취득세가 중과(8%)이지만 그렇지 않는 경우 중과대상이 되지 않습니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

현재 시세가 1억 8천이라 처음 매수 하셨을 때 금액에서 차익이 발생하지 않아 양도소득세는 없습니다.

증여세는 기본 공제가 5천만 원입니다. 그리하여 1억 3천만 원에 대한 증여세가 발생할 수 있습니다.

어머니께서 2주택이 된다고 하더라도 소유 주택의 시세가 높지 않으면 종부세 대상이 안되니 크게 신경 쓰지 않아도 되며

재산세 정도만 생각하시면 될 듯합니다.

감사합니다.