생애최초 내집마련 구축과 청약 자금 프로세스?
3인 가족 외벌이 와이프 9살 자녀
35살 연봉 4000
가용자금(현금+임대아파트 보증금 전환) 6000
파주시 방공제 의무 2800
1)
신혼기간 끝난 생애최초 디딤돌
30년 LTV 80%
2)
청년주택드림청약통장 연계 대출
40년 LTV 80%
청약에 당첨 되기란 쉽지 않겠지만
만약 당첨된다 해도
후취담보대출 제한과
대환 불가라는 말을 들은 적이 있어서요
청년청약통장 1년 유지 지났고 1000만원 예치돼 있어서
연계 대출 조건은 충족하는데
저런 각종 제약에 걸린다면 어려울 것 같아서요
1.
구축은 디딤돌에 신용 조금 땡기면 될 것 같은데
청약은 돈이 더 많이 필요 할까요?
청약은 최초 청약 공고가보다 매매분양가가 높으면
그걸 기준으로 디딤돌이 나온다고 들었는데
더 많이 대출을 받을 수 있는건지요
2.
구축은 계약금 -> 잔금(디딤돌+신용) 으로 계산이 끝나는데
청약은 계약금 -> 중도금 -> 잔금인데 중도금과 잔금을
어떻게 디딤돌과 연계해요?
3.
청약 통장 유지 유무와
제 환경에 맞는 구축과 청약 집값 추천해주세요
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
구축의 경우 말씀하신대로 계약금 주고 나머지 잔금 시 조건에 따라 LTV80% 로 해서 대출을 받고 입주가 가능하지만
청약의 경우 계약금을 내고 중도금은 아파트 완공 시까지 무이자/유이자 대출로 집단 대출을 받아서 진행을 하면 되고 향후 준공 후 입주시 잔금 대출로 디딤돌등을 활용을 해서 입주를 하는 방식입니다.
LTV 70%로 할 경우 자기자본 6000만원 + 대출 1억4천 = 2억
LTV80%로 할 경우 자기자본 6000만원 + 대출2억2천 = 3억
이 범위안에서 결정을 하시는 것이 좋아 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
생애최초 내집마련을 위한 디딤돌 대출과 청약 자금 프로세스에 대해 여러 가지 사항을 고려해야 할 부분이 많습니다. 제시하신 상황을 기준으로 각각의 질문에 대해 답변드리겠습니다.
1. 구축은 디딤돌 대출, 청약은 자금이 더 많이 필요할까요?디딤돌 대출은 LTV 80%까지 지원되는 생애최초 주택 구입자를 위한 대출입니다. 여기서 주의할 점은 매매가가 아닌 시세를 기준으로 대출 한도가 결정되기 때문에, 청약은 추가적인 대출이 필요할 수 있습니다.
구축 아파트의 경우 디딤돌 대출만으로도 집을 구매할 수 있는 경우가 많습니다. 신용 대출을 추가로 이용하면 더 많은 대출이 가능할 수 있습니다.
청약 당첨 후 대출은 청약 통장과 연계된 대출이기 때문에 디딤돌 대출을 별도로 받을 수 있습니다. 그러나 청약이 당첨된 경우에는 대출이 어려울 수 있는 제약이 존재합니다. 예를 들어, 후취 담보 대출 제한과 대환 불가에 대한 부분입니다. 이는 이미 기존 대출이 있는 경우 청약 통장에서 제공하는 대출로 대환할 수 없다는 의미입니다.
2. 구축과 청약 시 계약금, 중도금, 잔금에 대한 자금 연계구축 아파트의 경우:
디딤돌 대출을 받는다면, 계약금과 잔금을 디딤돌 대출로 해결할 수 있습니다.
잔금 대출에 대한 부분은 디딤돌 대출(주택 구입자금)과 신용대출(보유한 자금을 대출로 활용) 등을 고려하여 해결할 수 있습니다.
청약의 경우:
계약금 → 중도금 → 잔금 순으로 지불하는데, 이 과정에서 디딤돌 대출과 청약 연계 대출을 어떻게 활용할지에 대해 고민이 필요합니다. 청약 당첨 후 연계 대출은 LTV 80%와 같은 대출 한도가 적용되므로, 중도금과 잔금에 대해 디딤돌 대출과 청약 대출을 동시에 활용할 수 있습니다.
중도금과 잔금은 청약 연계 대출로 자금을 받을 수 있고, 여기에 필요한 자금 계획을 세우는 것이 중요합니다.
3. 청약 통장 유지 여부와 자금 계획, 추천하는 집청약 통장 유지:청약 통장 유지 여부는 청약당첨 가능성에 중요한 요소입니다. 1년 이상 예치금액 1,000만원이 충족되어 있으면 청년주택드림청약통장의 조건은 충족됩니다. 하지만 청약에 당첨되기 어려운 점을 고려할 때, 청약의 가능성보다는 구축 아파트로 디딤돌 대출을 활용하는 것이 유리할 수 있습니다.
청약 통장이 유효한 상태에서 연계 대출이 가능하므로, 청약 통장을 유지하는 것이 유리할 수 있습니다.
구축과 청약 집값 추천:파주와 같은 개발지역은 재개발 및 재건축이 활발히 이루어지므로, 구축 아파트의 시세가 상승할 가능성이 높습니다. 디딤돌 대출을 활용하여 시세 상승 잠재력이 있는 지역에서 구축 아파트를 구매하는 것이 유리할 수 있습니다.
청약의 경우 시세 차익을 기대할 수 있지만, 청약에 당첨되기 어려운 점을 고려하고, 현재 상황에서 구축 아파트를 선택하는 것이 더 현실적일 수 있습니다.
결론은?구축 아파트는 디딤돌 대출을 통해 자금을 조달할 수 있고, 청약은 당첨의 가능성이 낮고, 그에 따른 제약이 있을 수 있습니다.
청약을 진행할 경우, 중도금과 잔금을 디딤돌 대출과 청약 연계 대출로 해결할 수 있습니다.
청약 통장을 유지하는 것이 좋으며, 구축 아파트 구매가 현실적인 선택일 수 있습니다.
현실적을로 집값은 3억이하 정도가 적당해 보입니다.
참고하세요!!