실거래가에 내역이 없지만 전세권 설정이 등기에 있어요
안녕하세요. 처음으로 아파트를 매수하려고 하는 부린이입니다.
임차인이 월세로 살고 있지만 맘에드는 물건이 있어 가계약금을 치루고 공인중개소에서 등기부등본을 받아봤습니다.
ex) 갑구상 소유권이 2015년 1월부터 현재까지 이어져있고, 을구상 근저당권 설정 외, 2019년 7월 1일에 전세권설정이 되어있습니다.
그래서 해당하는 날짜 또는 년도에 전세/월세 실거래내역을 살펴보니 해당년도에는 존재하지 않고, 2022년 3월 1일에 해당 물건의 거래내역이 있었습니다.
검색은 '국토교통부 실거래가'의 전월세 항목을 이용했고, 정확한 동호수가 나오진 않지만 해당 물건의 몇 없는 타입과 층을 이용하여 추론을 했습니다.
'국토교통부 실거래가'상 2022년 3월 1일 계약하여 4월 1일부터 1년단위로 월세계약을 맺은것 같습니다. 그리하여 세입자 퇴거날짜도 2026년 4월1일로 되어있고 동시에 잔금치르는 날이기도 합니다.
계약날짜랑 잔금이랑 퇴거일자보면 퍼즐은 어느정도 맞는 것 같은데 왜 전세권이 2019년에 설정되었으며 해당연도 전후를 찾아봐도 기록이 없는 걸까요.
제가 놓치고 있는 부분이 있는걸까요? 고견 부탁드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 전월세신고의무의 경우 2021년 6월 1일이후 임대차계약건에 대해서 의무가 부여되었고 실질적으로 과태료부과등은 올해부터 적용되었기에 당시 임대차에 대한 전월세신고는 대상에 해당되지 않습니다. 그러므로 전세권이 등기된 2019년에 실제 임대차가 있었다고 해도 당시에 신고를 하지 않았다면 사실상 전월세 실거래가도 존재하지 않을 가능성이 있습니다. 그리고 예상되는 하나는 해당 전세권은 효력없는 전세권일수 있습니다. 쉽게 전세권자가 설정이후에 임대차가 종료된 뒤에 말소를 하지 않고 그대로 둔 경우로 볼수 있습니다. 보통은 보증금반횐 및 퇴거가 이루어진뒤에 해당 전세권을 소멸하는게 맞으나, 등기말소를 신청하지 않으면 그대로 남아있을수도 있기 떄문입니다 , 만약 효력이 있는 전세권자라면 사용수익권을 갖기 떄문에 전대차를 통해 전대인으로써 임대차를 할수 있는데, 현재 임차인이 소유자와 임대차 계약을 체결하였다면 사용수익권한을 전세권자가 이닌 소유자가 행사하고 있는 것이고 이는 결국 앞선 전세권의 효력이 없다 예상이 되기 때문입니다.
그리고 해당 주택을 매입하는 매수자 입장에서는 과거 이력은 중요하지 않습니다. 실제 중요한건 잔금이 치루어지는 시점에 을구상 근저당이나 전세권이 모두 말소가 되어야 한다는 사실이며, 현 임차인도 잔금시에 퇴거를 하셔야 한다는 것입니다. 그에 따라 매매계약서 작성시 특약에 잔금일에 선순위 근저당 말소 및 전세권 말소 특약을 반드시 넣으시고, 현 임차인에 대한 승계가 이루어지지 않는다는 점을 명시하시는게 더 중요하다 판단이 됩니다. 결국 잔금일 이후에 등기부상 을구 권리들이 모두 말소되고 깨끗이 정리만 되면 되기 때문입니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
먼저 국토교통부 실거래가 시스템은 동호수 단위로 상세 공개가 되지 않고 일부는 아파트 단지 평형 기준으로 집계하는 경우가 많아 정확한 기간별 실거래 내역 추적이 제한적입니다. 따라서 2019년 당시의 전월세 실거래 정보가 반영되지 않았을 가능성이 있습니다.
또 다른 부분이라면 임대차 계약에 따른 전월세 신고 누락 가능성입니다. 특히 개인 간의 사적 계약이거나 신고를 제대로 하지 않은 경우가 있을 수 있습니다.
즉 전세권 설정은 담보나 권리보호 목적 때 융통성 있게 활용이 되고 있어 실거래 내역과 맞지 않는 경우가 종종 있으니 참고하시기 바랍니다.1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
아파트를 매매할 때 중요한것은 전세권이나 임차권 등을 따지는 것보다 잔금전에 모든 권리관계를 정리하는 것입니다. 따라서 계약서 특약으로 잔금전 근저당과 전세권을 포함한 모든 권리관계를 말소하는 것을 조건으로 하고 이것이 이루어지지 않았을 때는 계약을 취소하고 납입한 금액을 조건없이 반환한다고 기재하는 것이 필요합니다. 추측으로 하기보다는 거래 상대방에게 과거 이력을 포함한 전입세대열람내역서를 제공해달라고 요청하셔서 세입자 거주 상황을 확인하시는 것이 좋을 것입니다. 또한 실제 현장을 방문하여 등기부등본에 기재되어 있지 않은 임차인이나 무단 점유자가 있는지 등도 확인하셔야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
해당 사항의 경우 임대인은 내역을 알고 있으므로 중개를 하신 공인중개사님께 근저당권 및 전세권 설정에 관한 정보를 알 수 있을 것으로 보여 지고 또한 아파트 매수 시 근저당권 말소 및 전세권에 인수 및 말소에 대한 얘기도 함께 논의를 해봐야 될 것으로 보여 집니다. 즉 근저당권말소만 하고 소유권 이전 후 세입자 권리 인수 받고 보증금 반환 시 전세권 말소를 해야 하는 지도 알아봐야 될 것으로 사료됩니다. 전세권이 남아 있을 경우 새로운 매수인은 이러한 권리를 인수를 받아야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
등기부등본에 전세권은 설정되어 있지만 국토부 실거래가에는 신고 누락 될 수 있습니다. 2020년 이전엔 실거래가 신고 의무가 덜 엄격해 누락이 많습니다.
전세권 설정만으로 임대차 관계는 성립하며 전세권 등기가 더 신뢰도가 높습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세권 설정과 실거래 신고는 별개입니다.
2019년 전세권이 아직 말소되지 않았다면 전세권자는 퇴거했지만 전세권 말소등기를 하지 않았을 가능성이 큽니다.
전세권 등기는 필수사항이 아니며 대부분 월세 세입자는 전세권이 아닌 일반 임대차 계약으로 입주합니다. 따라서 등기부상 2019년 전세권은 과거 임차인의 흔적일 가능성이 큽니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세권은 등기부에 기재되는 물권이고,
국토교통부 실거래가는 신고된 거래정보입니다
전세권 등기는 임대차 계약을 보장하기 위해 세입자가 요청해서 설정하는 것이며,
국토부 실거래가는 신고 의무가 있는 주택임대차보호법상 전월세 거래입니다
부동산 매수자 입장에서 가장 중요한 건 전세권 말소 여부입니다
전세권은 등기된 권리이므로, 말소 등기 없이는 자동 종료되지 않습니다
임차인이 퇴거했더라도 전세권이 등기에 살아 있으면,해당 전세권자가 여전히 권리를 주장할 수 있습니다
핵심은 전세권이 아직 말소되지 않았다는 점이며,잔금 전까지 반드시 말소가 이루어져야 안전한 매수입니다
그부분을 부동산과 협의를 하시기 바랍니다
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
보통 전입신고를 하지 않아 대항력이 없는 경우
물권적 대항력을 얻기 위해 전세권설정을 하는 경우가 있습니다.
임대인과 부동산에 정확히 물어보심이 좋아보입니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?