월세 계약 기간 중 임차인 변경 및 계약 갱신

Question

현재 월세 계약 중인데 임차인을 제 명의로 계약했습니다.

계약 기간은 내년 4월입니다.

그런데 내년초에 저만 분가 예정입니다.

제가 다른 지역으로 전세 또는 매매로 이전할 예정입니다.

다른 가족들은 현재 거주 중인 월세 집에서 계속 거주 예정입니다.

임차인을 다른 가족으로 변경하고 싶은데 계약 기간 중에 임대인에게 요구해도 되나요?

임대인이 번거롭게 생각하지는 않을지..

임차인 명의를 변경하고자 하는 이유는 연말정산에 반영하기 위함 등의 이유입니다.

만약 내년 초에 임차인 변경 요구를 할 경우,

계약기간이 얼마 남지 않은 상황이라 아예 계약서를 다시 쓰자고 하지는 않을까요..?

2. 월세 기간 연장할 경우 임대인에게 따로 연장 의사를 밝혀야 하나요?

월세 계약 시에 너무 싸게 해준 것 같다고 다음번엔 올릴거다 라고 암시를 미리 했습니다.

그래서 내년 4월에 다시 연장을 하게 되면 월세를 올릴 것 같은데 방어할 수 있는 방법이 없을까요?

월세 계약 중 임차인을 변경하고자 하는 경우와 월세 기간 연장 시 월세를 올리는 경우에 대해 현실적인 실무의 관점에서 도움 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,가능은 하지만 임대인의 동의가 반드시 필요합니다.

,계약기간이 얼마 남지 않았다면 다시 계약서를 쓰자고 할수 있습니다

그러니 내년 초 분가가 확정되면 먼저 임대인에게 사정을 설명하고 가족으로의 명의 변경이 가능한지 문의하는게 좋습니다

임대인이 만기 때 같이 처리하자고 하면 그 방식이 가장 간단한 방법이기도 합니다

계약 만료 약 2개월 전에는 계속 거주 여부와 임대료 조정 여부를 미리 협의하고

계약갱신요구권을 아직 사용하지 않았다면, 본인의 계약이 그 대상이 되는지 확인한 후 행사 여부를 결정하는 것이 좋습니다

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

계약서 변경을 자주 하게 될 경우 임대인 입장에서도 싫어 할 수 있습니다.

또한 2년이 다 되어가면 차라리 새로 작성을 하는 것이 좋을 수도 있고 또한 신규냐 갱신이냐 재계약이냐 따라서 임대차보호법에 의거해서 법적으로 달라 질 수 있는 것들이 많이 있습니다.

즉 2년 미만의 계약은 임대차 2년으로 본다는 임차인에게는 유리하지만 임대인에게 불리한 강행규정이고,

묵시적 갱신이냐 재계약이냐에 따라서 중도퇴실 시 문제가 될 소지도 있기 때문에 계약서 변경 및 신규에 임대인이 동의할 의무는 없다 볼 수 있습니다.

또한 임대차 종료 6~2개월 전에 임대인과 임차인 사이 임대차 연장에 대한 논의가 있어야 하고 그 사이 아무런 얘기가 없을 경우 묵시적 갱신으로 2년 연장이 될 수 있고 또한 계약 기간에 따라 계약갱신청구권등도 있을 수 있기 때문에 계약변경에 난색을 표할 수도 있다 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

임대인 입장에서는 기존 계약자 변경하자고 하면 해주지 않을 가능성이 큽니다.

2년 계약을 했기 때문에 기대로 가자고 할 확률이 높습니다.

그리고 임차인 입장에서 계약갱신청구권 행사하면 계약 연장 가능합니다.

계약 만료 2개월 전에 계약갱신청구권 행사하면 되겠습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

계약 기간 중 명의 변경은 임대인의 동의가 필수이고 집주인이 번거로워하거나 계약서 재작성을 요구할 수 있어서 사전 협의가 필요합니다. 명의를 바꾸지 않아도 세대주인 가족이 실제 거주하면서 월세를 부담하면 세액공제 적용이 가능한지 세무사나 국세청을 통해 먼저 확인하는 것이 좋으며 임대인이 인상을 요구하면 계약갱신청구권을 활용해서 5% 상한선 내에서 조율할 수 있으나 기존에 시세보다 너무 저렴했다면 일정 수준의 인상은 수용해야 할수도 있습니다.