아파트 매매가격 대비 근저당비율이 매우 높은 경우
서울 지역 아파트 매매관련 질문입니다
매매하기로 한 금액 대비 근저당 비율이 많이 높아서(80프로)
고민하는데 지인이 '매매가에서 채권최고액을 뺀 금액'보다 '계약금+중도금'을 적게주면 괜찮다고 합니다.
Q) 이 말이 맞는 말인지와 그 이유를 설명 부탁드립니다.
Q) '계약금+중도금'을 '매매가-채권최고액'보다 적게주면 완전히 안전한지? 리스크는 없는지? 괜한 걱정을 사서하는 것인지 의견 부탁드립니다
감사합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
매매금액에서 채권최고액을 뺀 금액은 결국 매도인이 가지고 있는 실제 부동산 가치이므로, 계약금 및 중도금을 이 금액 이하로 지불하고 잔금지불시 법무사를 통해 직접 은행에 대출금을 상환하고 근저당을 말소한 후 소유권 이전 등기를 하면 되므로 지인이 그렇게 말한 것으로 판단됩니다. 거래에 앞서 먼저 등기부등본을 조회하여 근저당의 내용과 채무자의 정보를 확인하고 압류, 가압류, 가등기 같은 권리들이 있는지 또는 말소 이력이 있는지 등을 확인하며 매도인에게 대출원리금납입증명서를 요청하여 대출 잔액이 얼마나 있는지 지연이자와 연체이자를 낸 이력은 없는지 등을 확인하여 매도인의 신용도를 간접적으로 확인해보실 필요가 있습니다. 매매 계약서에는 근저당 상환방법과 책임소재를 명확히하셔야 합니다. 만일 잔금 지불전까지 근저당을 말소하지 못하면 완전하게 안전하도고는 할 수 없을 것입니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
지인의 조언 일정 부분 맞는 말입니다
근저당 리스크를 줄이는 방법 중 하나입니다
,완전히 안전한가?
아니요. 근저당 말소 보장 없으면 여전히 리스크 있습니다
,리스크가 있는가?
있습니다
특히 실제 대출이 크고, 말소가 안 되면 큰 손실 발생 가능성 있습니다
해야 할 조치는 중도금을 매도인께 직접주지 말고 은행에 직접갚고 말소 조건으로 하면 더 안전합니다
대부분 중도금은 매도금액의 50%선이지만 채권최고액이 많을경우에는 중도금까지 조금만 드리고 잔금때 대출상환말소조건으로 잔금을 치릅니다
부동산과 더 안전한 방법을 찾아서 계약하시기 바랍니다
1명 평가고민하는데 지인이 '매매가에서 채권최고액을 뺀 금액'보다 '계약금+중도금'을 적게주면 괜찮다고 합니다.
Q) 이 말이 맞는 말인지와 그 이유를 설명 부탁드립니다.
Q) '계약금+중도금'을 '매매가-채권최고액'보다 적게주면 완전히 안전한지? 리스크는 없는지? 괜한 걱정을 사서하는 것인지 의견 부탁드립니다
==> 조금 전에 드린 답변과 동일합니다. 핵심은 계약금 보호를 위한 적절한 조언으로 보이고 그리고 근저당이 많은 경우에는 잔금일을 짧게하여 거래를 마무리하시는 것이 적절합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
Q) 이 말이 맞는 말인지와 그 이유를 설명 부탁드립니다.
-> 매매계약에서는 결국 매매가격보다 근저당이 높으면 매매대금을 받아 근저당 상환 및 말소를 하면 되기 때문에 문제되지는 않습니다. 이럴 경우 계약서상 잔금일에 기존 근저당말소 특약을 반드시 넣으셔야 합니다.
이를 기준으로 계약금과 중도금이 매매가격에서 근저당을 뺀 금액보다 낮다는 것은 일반적인 지급방법상 과정상 맞은 부분이나 이 자체가 거래안전성을 담보하지는 않습니다. 결과적으로 잔금을 지급할 때, 근저당이 말소 후 등기이전이 되는게 가장 중요한 부분입니다.
Q) '계약금+중도금'을 '매매가-채권최고액'보다 적게주면 완전히 안전한지? 리스크는 없는지? 괜한 걱정을 사서하는 것인지 의견 부탁드립니다
-> 말했지만 해당 부분은 과정상 부분일뿐 안전성을 담보하지는 않습니다. 예를 들어 계약이 상대방의 이유로 중도해지가 되는 경우 받은 계약금의 배액을 상환하여야 하는데, 해당 상환가능성은 매도인의 경제적 능력에 따라서 지급을 할수도 지급을 제때하지 못할수도 있습니다. 결과적으로 단순히 계약금과 중도금인 매매가에서 채권최고액을 제외한 금액보다 낮다는 사실하나가 계약상 안전을 담보하지 않습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
매매가에서 채권최고액을 뺀 금액은 해당 부동산의 순수 자본금 즉 매매 시 실질적으로 매수인이 부담해야 하는 금액입니다.
근저당권은 채권최고액 한도 내에서 우선변제권을 가지므로 매수인이 채권최고액보다 적게 계약금 및 중도금을 지급하면 손실 위험을 줄일 수 있습니다.
완전한 안전은 아니지만 리스크를 줄이는 합리적인 방법이라 생각합니다.
감사합니다.