상가 매매가 위험한 이유는 무엇인가요?
어제 결혼지옥 예능을 보니까 상가 매매를 주제로 싸움이 있더라구요. 상가 분양(매매)의 경우, 위험한 이유가 무엇인지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근 경제상황이 악화되면서 상가 공실이 많이 발생하고 있는데, 이는 경기가 좋지 않은 영향도 있지만 쿠팡 등 배달문화가 정착되며 소매점들이 많이 감소하게된 이유도 있는데, 과거의 법제도에 따른 상가 건축비율로 인해 상가가 필요수량보다 많다보니 더욱 더 공실이 문제가 되고있습니다. 앞으로도 이러한 현상은 지속이 될 가능성이 많으며 이와 관련하여 서울시에서는 올해 상반기 중 도시계획조례를 개정하여 상업지역내 주거복합건축물 비주거시설 비율을 연면적 20%에서 10%로 낮출 계획에 있습니다. 즉, 현재의 상가는 필요에 비해 과도하게 많이 건축이되어 분양에 어려움을 겪게될 확률이 높은 것입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
상가 매매(특히 분양 상가)가 위험하다고 여겨지는 데는 몇 가지 구조적이고 현실적인 이유가 있습니다.
1. 공실 위험 (세입자 없음)상가는 세입자가 있어야 수익이 나는 투자입니다.
주변 상권이 활성화되지 않거나, 경쟁 상가가 많으면 오랫동안 비어 있는 경우도 많습니다.
공실이 장기화되면 대출이자만 나가고 수익은 0이 됩니다.
상권이 예상보다 부진하면 임대료가 낮게 형성됩니다.
처음 예상했던 수익률보다 크게 낮아지거나 마이너스 수익률이 될 수 있습니다.
신규 상가 분양은 일반적으로 시세보다 고가에 책정되는 경우가 많습니다.
건설사나 시행사가 수익을 최우선으로 계산해서 가격을 책정하기 때문입니다.
실수요자가 아니라 투자자만 타겟으로 하기 때문에, 상가 가치보다 비싼 가격에 분양받는 경우가 흔합니다.
아파트는 비교적 입지 판단이 쉽지만, 상가는 유동인구·직장 수·소비 성향 등 복잡한 요소를 고려해야 합니다.
전문성이 부족하면 잘못된 판단으로 큰 손해를 볼 수 있습니다.
상가는 매매 수요가 많지 않습니다.
아파트는 실거주 수요라도 있지만, 상가는 철저한 수익형 상품이라 매도하기 어려운 편입니다.
급하게 팔면 손해 보고 파는 경우도 많습니다.
관리비, 공실 기간의 세금(재산세), 대출이자 등은 계속 지출됩니다.
월세를 못 받는 기간에도 유지비는 계속 나간다는 점이 큰 부담입니다.
상가 매매는 부동산 중에서도 고난이도 투자로 주변 상권 변화, 공급 과잉, 유동 인구까지 잘 분석해야 하면 직접 운영할 것이 아니라면 더더욱 조심해서 해야 합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
상가 매매가 위험한 이유는 몇 가지가 있습니다. 상가는 주거용 부동산과는 다른 특성이 있어 투자 시 주의가 필요합니다. 그 주요 이유를 정리해 드리겠습니다.
1. 수익성 불확실성상가는 주거용 부동산과 달리 임대 수익을 기반으로 하는 경우가 많습니다. 하지만 상업용 부동산은 경제 상황, 상권의 변화 등에 따라 수익성이 크게 변동할 수 있습니다.
상가가 위치한 지역이나 건물의 상권이 변동될 수 있는데, 예를 들어 신규 상업시설이 들어서거나 대규모 개발이 이루어지면 기존 상가는 수익성이 감소할 수 있습니다.
임차인 공실 문제가 발생할 수 있고, 이는 예상보다 큰 수익 하락을 초래할 수 있습니다.
2. 상권의 변화상가는 상권 변화에 매우 민감합니다. 예를 들어, 상가 주변에 대형 마트나 쇼핑몰이 생기면 기존 상가는 매출이 감소할 수 있습니다.
도시 재개발이나 주변 환경 변화 등도 상권에 큰 영향을 미칩니다. 좋은 상권으로 평가받던 곳도 갑자기 상권이 떨어질 수 있기 때문에 지속적인 관리와 예측이 필요합니다.
3. 자산 가치 하락 위험주거용 부동산은 시간이 지나면서 자산 가치가 상승할 가능성이 크지만, 상가는 경기가 나쁘거나 상권이 침체되면 가치가 하락할 수 있습니다.
특히 소규모 상가는 임차인이 없으면 공실 기간이 길어질 수 있고, 그로 인해 자산 가치도 함께 하락할 수 있습니다.
4. 임대료 수익과 관리 비용상가를 매입하면 임대료를 받는 대신 관리비나 세금 등의 운영 비용이 발생합니다. 이 비용이 예상보다 많이 발생할 경우 수익성이 떨어질 수 있습니다.
또한 상가가 공실 상태일 경우, 임대료 수입이 없으므로 예상한 대로 수익을 내지 못할 수 있습니다.
5. 법적 문제 및 규제상가는 주거용 부동산과 다르게 상업적 규제를 받을 수 있습니다. 예를 들어, 임대 계약에서 임대료 인상 규제나 상업적 활동에 대한 법적 제약 등이 있을 수 있습니다.
또한 건물의 용도 변경이나 리모델링 등에 대한 법적 제약도 있을 수 있어, 예기치 못한 법적 문제에 직면할 수 있습니다.
6. 초기 투자 비용이 크다상가는 주거용 부동산에 비해 매입 비용이 크고 초기 투자액이 많이 필요합니다. 만약 상가가 예상한 수익을 올리지 못하면 초기 투자 비용을 회수하는 데 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다.
7. 경기 불황에 민감경기가 불황일 때 상가는 특히 타격을 받습니다. 예를 들어, 소비자 수요가 줄어들면 상가 임대가 어려워지고, 상업활동도 감소하게 되어 수익을 유지하기 어렵습니다.
결론은?상가 매매는 주거용 부동산에 비해 수익의 변동성이 크고, 상권의 변화와 경기에 민감하기 때문에 위험성이 존재합니다. 따라서, 상가 매매를 고려할 때는 상권 분석, 임대 시장 전망, 법적 규제 등을 철저히 조사하고, 예상 수익과 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
상가 매매의 가장 큰 위험요소는 수익성이 좋은지 아닌지 입니다.
상가 투자 시 가장 좋은 시나리오는 공실 없이 따박 따박 임대료가 안정적으로 들어오는 구조인데
요즘 경기가 좋지 못하고 소비 문화가 온라인 문화로 가서 오프라인 매장들의 공실률이 높은 편입니다.
따라서 상가 투자 시 수요 분석 및 상권분석을 잘 하셔야 투자에 성공 할 수 있습니다.
감사합니다.
어제 결혼지옥 예능을 보니까 상가 매매를 주제로 싸움이 있더라구요. 상가 분양(매매)의 경우, 위험한 이유가 무엇인지 알고 싶습니다.
===> 상가를 매매하는 것 자체가 위험하지 않습니다. 이러한 경우 신축상가인 경우 해당될 수도 있습니다. 신축상가는 어느 정도 상권이 형성될 때 까지 많은 시간이 소요되기 때문에 그만큼 위험성이 내포되어 있기 때문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
상가분양의 주요 목적은 임대수익을 노린 투자로 볼수 있습니다. 이러한 투자방식에서 가장 중요한 리스크는 공실에 대한 부분입니다. 보통 상가가 처음 생기게 되면 상권이 없는 상태이기 떄문에 향후 해당상권이 형성가능할지에 대한 판단이 중요합니다. 단순히 분양사가 말하는 기대치만을 가지고 레버리지를 통해 투자를 하시면 임대수익은 없이 이자부담으로 투자실패를 할수 있기 때문입니다. 그래서 보통 상가투자는 투자자가 모르는 지역내 신축상가보다는 본인이 누구보다 잘 알고있는 지역, 주로 거주지역이나 생활지역권내에 상가를 선택하시는게 리시크를 줄일수 있는 방법입니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
상가 분양이나 매매가 위험할 수 있는 주 된 이유는 다음과 같습니다.
공실 위험과 임대 수익 불안정성 : 상가 투자에서 가장 큰 위험 중 하나는 임차인을 구하지 못하거나 기존 임차인이 갑자기 나가면서 발생하는 공실 입니다. 주택은 기본적인 주거 수요가 있지만, 상가는 경기에 민감하고 특정 업종에 따라 흥망성쇠가 갈릴 수 있기 때문입니다. 임차인이 없으면 월세 수익이 전혀 발생하지 않아 투자 금 회수가 어려워질 수 있습니다. 또한 임대 수익률 계산 시 임차인에게 제공하는 렌트 프리 기간 등을 고려해야 실제 수익을 정확히 파악할 수 있습니다.
부동산 시장 및 외부 환경 변화 : 인터넷의 발달, 대기업의 시장 진출, 그리고 상가의 공급 과잉 등 외부 환경 변화가 상가 가치에 영향을 줄 수 있습니다.특히 상가의 시세는 유동 인구에 크게 좌우되는데 이미 개발이 완료된 지역은 유동 인구 증가를 기대하기 어려워 매매 차익을 얻기 힘들 수도 있습니다.
분양 과정의 위험성 : 상가 분양 시에는 분양 계약서 상의 계약 상대방이 시행 사가 맞는지 확인하는 등 주의가 필요합니다. 허위/ 과장 광고나 '사기'분양의 위험도 존재하므로 꼼꼼하게 확인하고 계약해야 합니다 .선 임대 확약 같은 경우에도 임대가 실제로 이루어질지 불확실성이 있을 수 있습니다.
자금 출처 및 대출 : 상가 구입 자금 대부분은 대출이나 본인 소득으로 마련하지만, 부족한 자금은 증여 등으로 충당할 수 있습니다. 이 과정에서 자금 출처에 대한 고려도 필요합니다.
결론적으로 이처럼 상가 매매는 공실, 시장 변화, 분양 과정의 불확실성 등 여러 위험 요소를 가지고 있습니다. 주택 투자와는 성격이 다르기 때문에 신중한 분석과 접근이 요구됩니다.
상가 투자는 권리 금이 형성되어 있는 곳이 좋습니다.해당 상가의 입지, 주변 상권 분석, 예상 임대 수익률 등을 면밀히 검토하시는 것이 좋겠습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
최근 소상공인의 경제가 매우 악화되면서 공실이 증가하여 상가의 수익이 매우 저조한 상황입니다. 시장 경기 악화가 상가의 공실율을 늘리고 있는 상황이기 때문에 위험하다고 보는 것 같습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
상가 분양 및 매매가 위험한 이유는 요즘 상권이 오프라인에서 온라인으로 대거 이동함에 따라 공실률이 많이 발생하여 투자 손실로 이어질 가능성이 크기 때문입니다.
따라서 투자 손실로 이어진다면 투자를 하지 않는 것이 최선이기 때문에 위험하다고 하는 것 같습니다.
상가 같은 경우는 상권이 형성된 지역 위주로 투자하되 신규 상권 즉 신도시 상권은 최대한 피하시는 걸 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
상가는 세입자(임차인)가 있어야 수익이 발생하는데, 공실이 나면 수익은커녕 관리비·세금만 나갑니다
특히 입지가 좋지 않거나 유동 인구가 적은 상가는 공실률이 높아질 수 있고
신축 상가는 분양사(건설사, 시행사)가 높은 수익을 위해 가격을 부풀리는 경우가 많습니다
수익률 7% 보장 등 홍보 문구는 과장된 경우가 많고, 실제 수익은 그보다 낮거나 적자일 수도 있습니다
주변 환경(교통, 유동 인구, 경쟁 상가 등)에 따라 상권이 급변할 수 있으며
예를 들어 인근 대형마트·프랜차이즈 등장, 대중교통 노선 변경 등으로 매출에 큰 영향이 있습니다
월세 수입이 일정하지 않고, 임차인의 계약 연장 여부도 변수이고 경기 침체나 업종 규제로 인해 폐업률이 높아지면 안정적인 수익이 어려울수 있고 필요할 때 쉽게 팔기 어렵고, 팔더라도 손해 보고 매각해야 하는 경우 많습니다
아파트보다 수요층이 제한적이라 매도까지 시간이 오래 걸릴 수 있고
건축법, 용도 제한, 업종 제한, 임대차보호법 적용 유무 등 다양한 법적 이슈가 있을수 있습니다
예: 소형 상가나 오피스텔형 상가의 경우 주거용처럼 보이지만 상업용이어서 세금·규제가 다릅니다
이런 변수들이 있어서 상가투자는 신중하게 검토후에 하셔야 합니다
