잔금날 전세 세입자 퇴거조건으로 아파트 매수할때 대출 나오나요

Question

전세 세입자가 잔금일날 퇴거 하는 조건(임대차 종료 확인서도 있고, 제가 실거주를 해야됩니다.)으로 매수계약을 했습니다.

은행(2군데 알아봤습니다)에서는 잔금날에 세입자 퇴거와 동시에 대출을 실행하고, 세입자가 바로 전출, 전입을 신고하는 조건(동사무소에서 전입 신고서 증빙으로 당일 제출 조건)으로 대출이 된다고 하는데(조건 불충족시 대출금 회수)

세입자의 전출, 전입신고를 제가 할수도 없고, 세입자가 늦게 신고 할수도 있는건데..

세입자 있는 집(매도자도 팔려고하고, 세입자도 퇴거 하겠다고하고, 제가 전세계약을 한것도 아니고....)은 대출 받기가 이렇게 어려운건가요?

LTV나 DSR 은 이상없습니다.

안준영 · Accepted Answer

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 세입자 퇴거 조건부 매수 대출은 실무에서 매우 빈번하게 일어나는 정상적인 거래이며, 은행이 요구하는 조건 또한 대출금의 순위 확보를 위한 필수 절차입니다.1. 은행이 전출입 확인에 엄격한 이유은행이 대출을 실행하는 잔금일에 세입자가 전출하지 않거나, 다른 곳으로 전입신고를 미루면 은행의 근저당권보다 세입자의 대항력이 우선할 위험이 있기 때문입니다. 은행은 1순위 담보권을 확보해야 하므로, 세입자의 퇴거를 실시간으로 확인하려 하는 것입니다.2. 현실적인 실행 방법과 통제 수단세입자의 행동을 질문자님이 직접 통제할 수 없다는 불안감은 당연합니다. 하지만 실무에서는 다음과 같은 장치를 통해 리스크를 관리합니다.중개업소 및 매도인의 협조: 매도인에게 잔금 지급의 전제 조건이 '세입자의 즉시 퇴거 및 전출'임을 명확히 하고, 중개사에게 잔금 당일 세입자가 짐을 뺀 직후 전입세대확인서를 바로 발급받아 은행에 전달하도록 요청해야 합니다.임대차 종료 확인서 및 특약: 이미 확보하신 확인서 외에, 매매계약서 특약에 '세입자 미퇴거 및 전출 미이행 시 매도인의 계약 위반으로 간주하며, 이로 인한 대출 불가 시 매도인이 책임진다'는 문구를 넣는 것이 일반적입니다.법무사 대행: 대출 실행 시 은행 지정 법무사가 현장에 나옵니다. 법무사가 세입자의 퇴거를 확인하고 대출금을 실행하며, 이후 질문자님의 전입 신고까지 마쳐야 대출 절차가 최종 완료됩니다.3. 세입자가 전입신고를 늦게 할까 봐 걱정되신다면퇴거하는 세입자가 이사 갈 집으로 전입신고를 하는 시점은 사실 질문자님의 대출과 직접적인 상관이 없습니다. 중요한 것은 질문자님이 매수하는 집에서 세입자가 주민등록상 '전출'되는 것과 질문자님이 그 자리에 '전입'하는 것입니다. 세입자가 나가는 즉시 질문자님이 전입신고를 마치면, 해당 주소지에 세입자의 기록은 사라지고 질문자님이 대항력을 갖게 되어 은행의 조건은 충족됩니다.잔금 당일 오전 일찍 세입자의 이사가 마무리되도록 스케줄을 조정하시고, 중개사와 함께 비어 있는 집 상태를 확인한 즉시 전입신고를 하러 동사무소에 방문하시는 것이 가장 확실한 방법입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세 세입자 퇴거 조건 매수는 대출이 안 되는 게 아니라,은행이 리스크를 이유로 동시 전출·전입을 요구하는 것이 정상입니다다만 사전 조율과 구조 설계로 충분히 해결 가능한 문제입니다현장에서는 대부분 잔금과 동시에 세입자들이 전출을 하는 편입니다서로가 사전 협의를 합니다

유창효 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 주택에 대해서 전입신고는 실제 주민센터등을 방문하여 하게 되나, 전입신고는 한곳만 가능하기에 만약 임차인이 퇴거후에 다른 주택에 전입신고를 하게 되면 자동으로 현주택에 대해서는 전출이 되게 됩니다.  그리고 주민센터에서도 현 세입자가 있더라도 당일 전출예정인 경우 새로 입주하는 세대에 대해서 전입신고를 받아주기 때문에 질문의 경우라면 오후에 잔금지급과 이사를 하시고 난뒤에 주민센터를 방문해서 전입신고를 하시고 전입신고서 또는 전입된 주민등록등본을 발급받아 은행에 제출하시면 될듯 보입니다.

최병옥 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.통상적으로 대출의 경우 대출실행일 기준 전입신고가 되어져야 승인이 나는 경우가 많이 있습니다.따라서 잔금일자에 미리 매도자에게 말을 해서 기존 세입자와 임대차종료 빨리하고 전출을 하라고 말씀을 하는 것이 좋고전출이 되자 마자 바로 전입신고를 해서 대출실행에 문제가 없어야 잔금 대출 안전하게 승인이 될 수 있다고도 말씀을 해서 절차대로 진행을 하는 것이 좋다고 사료됩니다.감사합니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.규제지역에서 기존 세입자 있는 집과 신규 매수인의 실거주 대출은 투기, 갭투자용이 아닌지 확인하려고 전입, 전출을 매우 빡빡하게 조건으로 걸어 놓습니다.그래서 위와 같은 상황이 발생하는건데 담당자 별로 같은 은행이라도 온도 차이가 있으니 여러 은행 창구에 상담을 받아 보시고 세입자 퇴거는 확실하고 임대차 종료 확인서도 있으니 당일 전출 접수증까지는 가능하지만 전입 완료까지는 하루 이틀 걸릴 수 있다고 말해보시길 바랍니다.이렇게 협의 하면 대출 해줄 지도 모릅니다.감사합니다.

고경훈 · Answer