시유지 아파트 땅 매입, 자금 조달 문의
아파트 대지가 시유지라 매입을 추진 중인데, 자금 마련이 어렵습니다.
아버지가 오래된 아파트를 소유하고 있는데, 대지는 서울시 소유입니다.
현재 조합추진위에서 땅 매입을 추진 중이며, 서울시는 가구당 약 5.2억 원에 매각을 진행합니다.
납부 조건은
한 달 내 10% 계약금
두 달 내 24% 일시납
나머지 66%는 10년 분납입니다.
계약금 10%만 내면, 지분 10%를 인정해주고 토지거래 계약도 허가된다고 합니다.
이후 재개발이 가능해질 것으로 보입니다.
저희 가족은 10% + 24%까지는 마련 가능하지만, 66% 분납금은 감당이 어렵습니다.
질문드립니다:
조합 관계자 말로는 시공사에서 잔금(3.4억)을 대신 내주거나 빌려주는 방식도 가능하다고 합니다. 이런 방식이 실제로 가능한 일인가요?
계약금 10%(약 5,000만 원)를 제가 아버지에게 증여해도 세금 문제가 없을까요?
24%(약 1.2억 원)를 제가 차용증을 쓰고 빌려드리면, 법적 세무적 문제 없이 처리 가능한가요?
이 외에 현실적으로 자금을 조달할 수 있는 다른 방법이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
조건만 맞는다면 시공사에서 조합원에게 대출해주는 것이 가능할 수 있습니다. 최근 금융상황이 좋지 않게되며 시공사의 신용이 중요하며 시공사의 직간접적인 금융지원이 정비사업의 속도와 성패를 좌우하게 되기도 하고 있습니다.
자식이 부모에게 증여하는 경우 10년간 5천만원까지 증여세 없이 증여가 가능합니다. 또한 차용증을 작성하고 자식이 부모에게 대여도 가능하지만 세무적으로 문제가 되지 않도록 서류를 갖추고 정기적으로 이자도 납입하는 등 형식을 갖추어야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,시공사 자금 지원은 가능하지만 구체적 계약이 중요합니다.
,증여세, 차용 관련 세무문제는 증빙과 요건만 맞추면 피할 수 있습니다.
,법률 및 세무 전문가와 협의하며 진행하시길 강력히 권장드립니다.
특히 증여와 차용은 사후 문제가 발생하기 쉽기 때문에, 처음부터 문서로 정리하고, 정기 이자 지급 등을 실천하는 것이 중요합니다.
,1금융권 주택담보대출: 서울시 소유 토지이므로 어렵지만, 지분 취득 이후 소유권이 명확해지면 가능성 있습니다.
정비사업 금융(PF, 중도금대출 등): 조합이나 시공사와 연결된 금융기관에서 연계상품을 내놓는 경우가 많습니다.
사모펀드 또는 부동산 신탁사 연계 자금조달: 규모가 크고 조합이 조직화되면 이런 루트도 열립니다.
가족 간 공동명의 및 자금 분산 조달: 형제자매 등과 공동으로 자금을 마련해 부담 분산하는 방식도 고려 가능합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재개발이 진행이 될 경우 조합측에서 자금에 대한 부분에 대출이 가능할 수도 있습니다.
부모자식간에 10년 5000만원까지는 증여세 비과세가 혜택이 있습니다.
부모자식간에 차용증서를 작성을 하게 되면 문제가 없습니다.
산술적인 방법보다는 보다 절세적인 방법을 위해서 가까운 세무사 사무실에서 상담을 받아 보시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
개인적인 의견으로는 서울시 소유의 토지를 매입하는 이유를 모르겠습니다. 서울시 소유의 토지지만 거주하시는 동안 문제가 없었으면 대지권이 설정되어 있는 듯한데 거액의 자금을 들여 토지를 매입하는 것은 오히려 손해일 수 있습니다.
구분 소유자들이 토지를 매입할 자금이 있으면 차라리 다른 입지 좋은 곳의 신축아파트를 매입하는 것이 훨씬 이득일텐데 손해를 보는 느낌입니다.
일단 답변드리겠습니다.
조합 관계자께서 언급하신 시공사에서 잔금을 대신 내주거나 빌려주는 방식은 일반적으로 불가능합니다.
10년간 5천만 원 한도까지 비과세라 세금 문제 없습니다.
차용증 쓰시면 문제없습니다.
현실적으로 직언드리자면 토지 매입에 참여하지 않는 것이 좋을 듯합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
조합 관계자 말로는 시공사에서 잔금(3.4억)을 대신 내주거나 빌려주는 방식도 가능하다고 합니다. 이런 방식이 실제로 가능한 일인가요?
-> 현시점에서 정확히 판단하기는 어려운 부분이나, 해당 부분이 확실하게 계약상 명시되지 않는다면 이후에 여러 이유
로써 해당 부분을 이행하지 않으면 그 피해는 본인이 부담하셔야 합니다. 다만 시공사에서도 대출을 해주는 경우는 있
지만 질문처럼 잔금에 대해서 대출을 해주는 경우는 저도 본적이 없긴합니다.
계약금 10%(약 5,000만 원)를 제가 아버지에게 증여해도 세금 문제가 없을까요?
-> 증여로써 증여세가 과세되나 직계존비속간 10년간 5000만원이하 비과세이므로 증여신고를 하셔도 과세는 되지 않
을 것으로 보입니다. 단, 증여신고는 하셔야 합니다.
24%(약 1.2억 원)를 제가 차용증을 쓰고 빌려드리면, 법적 세무적 문제 없이 처리 가능한가요?
-> 2처럼 증여로 하시면 됩니다, 특별히 차용방식으로 할 이유는 없어보입니다.
이 외에 현실적으로 자금을 조달할 수 있는 다른 방법이 있을까요?
-> 일반적으로 토지의 소유권을 온전히 확보가능하다면 잔금시에는 토지 담보로하여 담보대출을 통한 자금조달이 가능할수는 있습니다.