부모자식간 아파트 매매 시 잔금 처리 및 세금 문의

Question

제목

부모님 1주택 매매 시 잔금 처리 및 세금 문의드립니다

본문

안녕하세요.

부모님 소유 1주택(수원 권선구, 조정대상지역 해제)을 매입하려고 계획 중입니다.

현재 상황은 다음과 같습니다.

1. 매매가: 5.7억 (최근 실거래가 6억 원선/ 기준 –5% 안전 마지노선)

2. 세입자 임차보증금 승계: 3.1억 (임차인에게 승계, 실지불 없음)

3. 부모님 현금 지급: 1.5억

4. 채무탕감 증여: 0.5억 (증여 공제 범위 내)

5. 잔금: 0.6억을 어떻게 처리할지 고민 중

은행 채무승계는 어려움(제 직업이 현장직이라 승인 힘듦)

차용증 작성 후 15년 상환, 연 4.6% 금리로 처리 가능

궁금한 점은 다음과 같습니다.

1. 잔금 0.6억을 차용증 + 장기 상환 구조로 처리할 경우, 세무상 문제(증여세, 이자소득세 등)가 없는지

2. 잔금 일부를 채무탕감으로 처리할 경우, 증여세가 발생하는지

3. 전체 구조(1.5억 현금 + 0.5억 채무탕감 + 0.6억 차용증)에서 세금 최소화 및 안전하게 매매하는 방법

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

설계를 잘 하신것으로 보여 집니다. 부모자식간에 증여 한도는 경우 10년 5000만원 증여 비과세 받으시고 나머지 금액에 대해서는 4.6% 법정이자로 차용증을 활용을 하시면 될 것으로 사료됩니다.

좀 더 자세하고 절세적인 부분에 대해서는 인근 세무사님과 협의를 해보시는 것도 방법이라 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 직계존비속간 매매는 증여로 추정하게 됩니다. 이를 피하고 일반매매로 하기 위해서는 자금에 대한 정확한 이체등을 하셔야 하는데, 위질문에서는 현재 주택담보대출은 없는 상태에서 전세승계조건이라면 최종 지급잔액은 2.6억으로 보입니다. 질문에서는 1.5억의 현금이 있다고 5천만원을 현금증여받고, 6천만원을 차용증을 통한 자금조달방식으로 보입니다. 그런데 이렇게 진행하시면 가능은 하겠으나, 자금조달계획서상 결국 본인 자금 1.5억과 전세자금 3.1억을 제외한 나머지자금은 부모님 자금으로 밖에 보이지 않기에 문제가 될 가능성은 있어 보입니다. 정확한 세금에 대해서는 세무사등을 통해 확인이 필요하겠으나, 개인적 판단으로는 일단 거래금액을 5억정도로 하시는 것도 방법이 될수 있어보이는데 이는 사실상 시가30%이내, 3억 기준을 초과하지는 않을것으로 보이기 때문입니다. 거래금액이 5억이면 사실상 1.9억 중 1.5억 현금납입, 0.4억만 차용을 하든, 현금증여를 하면 될듯 보이기 때문입니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

원칙적으로 차용증을 작성하고 실제 이자를 지급하면 증여로 보지 않습니다.

국세청은 실질 상환 능력, 실제 원금, 이자 상환 내역 모두 확인합니다. 반드시 실제로 이자를 지급하시길 바랍니다.

이자를 미지급하거나 차용증 작성만 하고 실질적으로 돈이 안 오가거나 잔금 상환이 미미할 경우 증여로 간주될 위험이 높아집니다.

잔금 일부를 채무 탕감으로 처리할 경우 채무를 부모가 탕감해주면 증여로 간주되어 증여세가 발생합니다.

따라서 전체 구조에서 안전하게 매매하는 방법은 실명계좌, 계좌이체로 흐름을 남기고 차용증을 꼼꼼하게 작성하시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 4

1. 잔금 0.6억을 차용증 + 장기 상환 구조로 처리할 경우, 세무상 문제(증여세, 이자소득세 등)가 없는지

==> 차용을 하였고 이자 등을 차용조건에 따라 이행되었다면 문제가 되지 않습니다

2. 잔금 일부를 채무탕감으로 처리할 경우, 증여세가 발생하는지

==> 증여세가 발생되지 않습니다.

3. 전체 구조(1.5억 현금 + 0.5억 채무탕감 + 0.6억 차용증)에서 세금 최소화 및 안전하게 매매하는 방법

==> 증여로 의심을 피하기 위해서는 실질적인 금액을 주고 받아야 합니다

Answer 5

안녕하세요. 공인중개사입니다

차용증 + 이자지급 + 상환 계획이 명확하면 잔금 0.6억은 정상 금전거래로 인정되어 증여세, 이자 소득세 문제가 없습니다.

잔금을 추가 채무 탕감으로 바꾸면 증여 금액이 증가하게 되며 증여세 과세가 즉시 발생합니다.

현재 구조는 합리적이며 현금 1.5억원 + 증여 0.5억원 + 차용증 0.6억원 형태가 세무상 가장 안전합니다.