서울 재건축이 쉽게 진행되지 못하는 이유가 뭔가요?
서울에는 정말 많은 노후 아파트들이 존재하잖아요. 대표적으로 은마아파트를 시작해서 80년대 지어진 아파트도 정말 많은데 서울 재건축이 쉽게 진행되지 못하는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
은마아파트는 주민들의 의견이 잘안맞고 상가와 협의가 잘안되는 부분때문에 여기까지 온거 같습니다
지금은 모든것이 올라서 추가분담금이 많이 나올수 있습니다
그래서 용적률을 많이 받아야 타산이 나올수 있을것으로 보이는데 그런부분들이 쉽지않은 것으로 보입니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
정부에서 주택공급을 위해 재건축 요건을 완화하고 있음에도 최근 서울에서도 재건축 진행이 부진합니다. 이는 일단 조합원들간에 의견일치가 잘 되지 않는 것도 있지만, 건설사들이 수주에 소극적이기 때문이며 그 이유는 공사비에 대해 시행사인 조합과 시공자인 건설사의 이견이 심하기 때문인데, 고금리에 원자재 및 인건비 상승에다가 PF부실등으로 자금난을 겪고 있는 건설사들이 높은 입찰보증금을 제시하고 조합이 제시하는 낮은 공사비에 사업성의 어려움을 표하며 선뜻 나서지 않고 있는 상황입니다. 근본적으로 우리나라에 자금력이 충분한 건설사가 제한적인데다가 PF리스크로 자금 동원이 쉽지 않게 되며 건설사들이 사업성이 좋고 될만한 사업에만 참여하려고 하므로 진행이 순조롭지 않은 것이며, 특별한 대책이나 변화가 없는 한 당분간 현상황이 계속될 것 같습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선은 서울시 내 재건축이 진행되지 못하는 주요 이유 중 하나는 다양한 규제입니다. 특히 조정대상지역, 투기과열지구 등으로 지정된 지역에서는 재건축을 위한 법적 절차와 규제가 엄격하게 적용되는 이유도 있고 특히 조합원들간에
의견이 합치가 되지 않는 경우도 많고, 재건축은 사업성이 있어야 하는데 사업성이 별로 인 경우 재건축을 미루는 경향이 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
각 재건축사업마다 이유는 다양합니다. 질문에서 말하는 최대 관심재건축 사업인 은마아파트 재건축은 최초에는 서울시와 용적률 완화와 관련된 협의지연과 이후 재건축사업조합내 갈등과 법적소송까지 길게 이어지면서 아직까지도 재건축사업이 지연되고 있습니다. 다른 서울내 재건축 사업도 자체적으로는 입주민들간 갈등, 조합설립 후 조합원간, 시공사와의 마찰등 문제로 지연되는 점이 있고 외부적으로는 용적률이나 각종 규제로 인한 사업성 저하, 서울내 재건축사업시 투기수요 발생등이 이유가 될수 있습니다,
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재건축이 진행이 어려운 이유는 정책적 이유도 있고 사업비가 많이 올라 사업성이 나오지 않아 진행이 어려운 경우도 있습니다.
은마 같은 경우는 서울시에서 정책적으로 지지브진하게 만든 경우입니더.
감사합니다.
서울에는 정말 많은 노후 아파트들이 존재하잖아요. 대표적으로 은마아파트를 시작해서 80년대 지어진 아파트도 정말 많은데 서울 재건축이 쉽게 진행되지 못하는 이유가 뭔가요?
==> 우선적으로 조합설립과정에서 우여곡절이 있고, 조합설립후 용적율을 추가 할당을 받기 위해서 지자체와 힘겨루기를 하는 과정에서 사업이 지연되는 경우가 대부분이라 할 수 있습니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
서울에 굉장히 오래된 아파트들이 많지만 단순히 오래되었다는 이유만으로 재건축 재개발을 하는 것은 아닙니다. 안전진단 등을 통과해야 하기도 하고 조합원들의 의견이 잘 맞아서 공사를 진행함에 있어서 빠르게 진행시키는 것이 관건입니다. 그래야 사업적으로 수익성이 있어 개발함에 문제가 발생하는 것을 미연에 방지할 수도 있습니다.
하지만 애초에 오래된 건축물이지만 개발 제한 등으로 규제를 받고 있다면 개발을 시작하는 단계부터 어렵고 용적률 등의 완화가 되어야 일반분양물량을 많이 뽑아내어 수익성을 갖추어야 개발하기 수월합니다. 모든 다 돈이 걸려있고, 조합원 입장에서는 분담금을 최대한을 안내고 개발하는 것이 좋기 때문입니다. 또한, 이전에는 조합장의 비리, 리베이트건, 혹은 조합을 운영하다가 조합의 반대를 이기기 어려워 개발 단계에서 시작을 못하는 경우도 많습니다.
개발이익이 충분하다면 조합원의 입장에서 많은 부담을 지지 않고 개발이 가능하나 원할한 협의가 이루어지지 않는다면 최근 개발한 올림픽파크포레온 처럼 개발 완료시점에도 공사비 문제로 잠시 공사가 멈추기도 합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
서울의 주택보급율은 신주택보급율 환산 통계를 볼 91%수준아기 때문에 절대적으로 공급 부족실태입니다
그래서 재건축을 촉진하기위하여 건축기간을 확기적으로 간축하기 위하여 행정소요기간을 단축 시켜 종전의 10년이상을 7년으로 개선방안을 강구하기에 이르렀습니다
그러나 재건축은 사업이 속도를 내지 못하는 이유는 건축자재값과 인건비 상승으로 시공사가 적극 참여하지 못하는 원인도 있지만 재건축과정에서 분출되는 다양한 이해관계로 다수의 민원 등이 발생하면서 지연 내지 중단하는 사례가 많이 발생하기 때문입니다
그러나 정책당국의 의지에 따라 내년도에는 용적울을 높이며 조합원의 분담금을 낮추게 된다면 재건축 활동은 활성화되리라 생각합니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
아무래도 보상문제가 가장큽니다. 사업비용이 원학 많이들다보니 수용하기도 어렵습니다. 쉽게 말씀드리면 덩치가 너무크다보니 신도시를 만드는게 비용적인 측면에서 더 쉽습니다.