시흥시 거북섬은 왜 이렇게 공실률이 높나요?
거북감 자체는 배곧 정왕에서 가깝고, 위치상으로 엄청 멀어보이진 않는데 공실률이 90% 가까이 된다고 하더라고요. 그렇게 된 배경이 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
시흥시 거북섬의 높은 공실률은 여러 복합적인 이유에서 비롯되었다고 볼 수 있는데요.. 위치상 배곧, 정왕가 가까운에도 불구하고 활성화되지 못한 데에는 정책적, 구조적, 환경적 요인이 작용하고 있다고 볼 수 있습니다.
1. 계획과 수요의 불균형 (공급 과잉)거북섬은 마리나 산업, 해양관광 중심지로 개발하기 위한 계획 하에 상업용지와 오피스텔, 상가 등이 대규모로 분양되었습니다.
문제는 상업 수요 예측이 비현실적이었고, 주변에 대규모 소비층(상주 인구)이 충분히 형성되지 않았다는 점입니다.
특히 기대 수요가 ‘관광객’에 치우쳐 있었던 것도 치명적인 한계입니다.
거북섬은 지도상으로는 정왕·배곧과 인접해 보이지만, 대중교통 연계가 불편하고 지하철역에서 도보로 접근하기 어려운 거리입니다.
인근 오이도역이 있긴 하나, 도로 인프라나 버스망이 부족해 자차 이용이 사실상 필수입니다.
초기 분양가가 높았고, 많은 상가들이 투자 목적으로만 소유되었기 때문에 공실 방치가 많았습니다.
상권은 유입되는 유동 인구와 소비층이 있어야 자연스럽게 형성되는데, 유입 인구 유치 전략이 부족했습니다.
주변에 대체 가능한 상권(정왕동, 배곧, 오이도 관광지)이 많아 분산 효과도 작용했습니다.
단순히 건물만 세우고 ‘마리나 리조트 도시’라는 타이틀을 내세웠지만, 정작 그에 걸맞은 관광 인프라나 콘텐츠가 따라가지 못했습니다.
예: 쇼핑몰, 특화 테마거리, 대형 문화시설 부재
일부 건축물은 아직도 공사 중이거나 임시 사용 중지 상태로, 도시 전체 이미지가 미완성 느낌을 줍니다.
개발 초기의 비전과 현실의 괴리로 인해 투자자들이 빠르게 빠져나가면서 더 큰 공실을 초래했습니다.
시흥시와 경기도가 관광 컨텐츠 확충 계획을 내놓고는 있지만 단기간에 활성화를 기대하기는 어려울 것으로 보이나 장기적으로 관광벨트 형성과 교통 개선이 이루어진다고 반등의 여지는 있을 수 있다고 봅니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
시흥 거북섬 개발 당시 정부에서는 해양레저관광 중심지로 육성하겠다면 개발에 박차를 가면서 홍보가 들어갔고 상가등이 과잉 공급이 되면서 많은 투자자금이 유입이 되었으나 실제로 수요가 적고, 주변 인프라 시설이 부족하고 특히 이커머스등의 소비 문화 변동에 따라 오프라인 상가의 추락에 대비하지 못하므로써 공실률이 90%가까이 가게 되었다고 볼 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
간단하게 말하면 계획단계부터 제대로 된 사업성 분석 없이 상가를 과잉공급한 점 때문입니다. 해당 사업은 초기 투자자들의 많은 관심을 유도하였고, 그에 따라 사업자의 수행능력이나 운영계획을 평하기 하지 않고 최고가 경쟁입찰을 택하면서 높은 분양가을 나타내었고, 통일된 상권 주체가 없는 상태로 개별분양자들간 투자수요에 따라 모이게 됨으로써 전략적인 개발계획이 어려웠고, 그에 따라 유동인구를 불러들일수 있는 메이저 브랜드등을 모집하지 못한 단점이 있습니다 . 그외 환경적으로 코로나19. 부동산 경기침체등이 나타난 점도 이유로 볼수 있습니다. 지금은 상가투자실패 사례로 주로 언급되는 대표지역으로 이미지가 생성된 상태입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
시흥시는 2020년 5,600억 원을 투입해 해양레저 복합단지인 거북섬을 조성했습니다
그러나 상가 점포 수는 3,523개에 달하지만, 입점률은 13%에 불과하고 이는 수요 분석 없이 과도하게 상가를 공급한 결과로, 신도시 개발의 전형적인 실패 사례로 지적되고 있습니다
거북섬 내에는 세계 최대 규모의 인공 서핑장인 웨이브파크가 있지만, 마리나 시설, 키즈파크, 대관람차 등 주요 관광 시설들이 지연되거나 무산되었고 이로 인해 관광객 유입이 제한적이며, 상권 활성화에 어려움을 겪고 있습니다
높은 금리와 경기 침체로 인해 자영업자들의 창업이 어려워졌으며, 이로 인해 상가 임차 수요가 감소했고 또한, 부동산 시장의 침체로 인해 투자자들의 관심이 줄어들면서 공실률이 더욱 악화되었습니다.
거북섬 내 초대형 부지의 경우, 개발 사업성이 부족하다는 평가를 받고 있습니다. 이러한 부지는 공매로 나왔지만, 높은 가격과 사업성 부족으로 인해 입찰이 유찰되는 상황이 지속되고 있다고 합니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
시흥시의 거북선은 시흥과 한국수자원공사가 해양 레저 복합단지로 개발한 지역입니다. 하지만 핵심시설인 아쿠아리움, 워터파크, 호텔 등의 착공이 지연되거나 무산되면서 상업용 부지의 상당수가 미분양 또는 공실로 남아 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
거북섬은 해양관광 복합단지, 국내 마리나 중심지라는 마케팅에 비해 실제 인프라는 너무 부족한 감이 있었습니다.
상가만 대규모로 분양했고 정착 핵심 관광시설이나 숙발시설은 늦어지거나 취소되기도 했습니다.
거북섬은 외진 입지에 위치해 있고 주변 상주 인구나 배후 수요가 거의 없습니다. 접근성도 좋지 않아 평일은 물론 주말에도 사람이 잘 찾지 않는 상황이 이어지고 있어 앞으로도 전망이 좋지 않습니다.
무려 3000개가 넘는 상가가 공급되었지만 임차인을 구하지 못해 공실률이 급증하였고 임대 수익을 기대하고 진입한 투자자들은 점점 손실을 감당하지 못하게 되고 있습니다.
위와 같은 이유로 현재 거북섬 개발이 잘 이뤄지지 않고 있습니다.
감사합니다.
거북감 자체는 배곧 정왕에서 가깝고, 위치상으로 엄청 멀어보이진 않는데 공실률이 90% 가까이 된다고 하더라고요. 그렇게 된 배경이 있나요?
===>우선적으로 신축한지 얼마되지 않는 경우 주변 상권이 활성화되기 위해서는 일정한 기간이 필요하고 또한 현재 부동산 경기가 침체되어 더욱더 분양이 되지 않고 있는 상황입니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
시흥 거북섬의 높은 공실률 문제! 사실 이건 몇 가지 복합적인 이유가 있어요. 딱 정리해드릴게요.
거북섬 공실률이 높은 주요 이유입지 한계
지도로 보면 배곧·정왕에서는 가까워 보이지만, 실제로 섬 특성상 도로 접근성이 떨어져요.
대중교통도 불편하고, 배곧·정왕 주민 입장에서도 굳이 '섬'까지 갈 이유가 마땅치 않음.초기 과잉 기대와 개발 계획 실패
원래 해양레저복합단지, 워터파크, 복합리조트 같은 야심찬 계획이 있었는데 코로나, 투자유치 실패, 행정절차 지연 등으로 대부분 좌초됨. 계획은 커졌는데 실현이 안 되면서 공실만 남은 거죠.
수요보다 많은 공급
상업시설 공급량에 비해 인근 소비 수요나 상권 크기가 따라주지 않음.
근처 배곧신도시, 정왕동에도 이미 상권 포화.
그 와중에 섬에까지 굳이 찾아와 소비할 인구는 더 없음.섬 특유의 상권 약점
섬이라는 물리적·심리적 거리감
야경·레저·관광지용은 가능해도 일상형 상권으론 부적합
홍보·브랜딩 부족
초기에 미디어 노출이나 마케팅이 거의 없었고, 인지도가 낮아서 '거북섬에 뭐가 있지?' 하는 관심조차 적음
지금도 일부 카페나 소규모 업체가 입점해 있지만 대부분 공실 상태.
결론은?
투자자들도 빠져나갔고, 관광객 유입도 제한적.
배곧신도시 인구가 늘어나긴 했어도 거북섬까지 이어지는 상권 연계성이 약한 상태예요.위치, 접근성, 개발 실패, 상권 포화, 심리적 거리감
이게 복합적으로 얽혀서 공실률 90%라는 비극이 만들어진 거죠.다만, 향후 배곧~거북섬 연결도로, 해양레저시설 등
정말 잘만 개발되면 가능성은 남아 있어요. 지금은 애물단지 같은 상황 입니다. 참고하세요!!