25년6월 부동산 규제 후 신생아 특례 생애최초 주택담보대출 질문드립니다.

Question

안녕하세요 조언 좀 부탁드립니다.2023년 11월 청약 아파트 계약했고분양가는 3억 8천입니다.현재 1차로 3,800만 정도 납부했고중도금 무이자 대출로 진행 중입니다.2027년 6월 입주 예정이고아이도 2027년 1월 출산 예정이라신생아 특례도 알아보고 있습니다.현재 상황은아이가 와줘서 외벌이이고제 소득은 세전 3천 정도입니다.와이프는 임신으로 입주 전까지 소득이 없을 예정입니다.보유 현금은 청약해약 퇴직금 포함해서 5천 정도 있고전세는 중소기업 전세대출 100%로 들어가 있어서전세보증금에서 회수되는 제 돈은 따로 없습니다.둘 다 신용등급은 1등급이고전세대출 외에 따로 빚은 없습니다.차량 할부도 없고 차량은 보유 중인데 경차입니다.계산해보면분양가 3억 8천잔금 약 3억 4천중도금 이자 약 2천옵션비 약 1,500총 필요자금이 대략 3억 6,500 정도로 보고 있습니다.대출은 생애최초/LTV 80%기준으로3억 400 정도는 가능한거같고총 대출 한도는 4억이라 봤어요특례보증 6억이하라 방공제는 면제구요​​그러면 보유 현금 포함해도최종적으로 1~2천만 원 초반 정도가 부족할 것 같은데이 부분을 어떻게 준비하는 게 현실적일지 고민입니다.신생아 특례 + 잔금대출 진행하신 분들 계시면이런 경우 부족금은 보통 어떻게 메우셨는지 궁금합니다.외벌이라 남은 1년간 모아도 부족할거 같아요 아이가 태어나면 더욱 많은돈이 필요할거같구요.제가 놓치고 있는 방법이 있을까요?그리고 정말 자금이 안 돼서 포기해야 하는 상황이라면보통 어느 시점에서 판단하셨는지분양권 매매나 정리는 누구를 통해 진행하는지(시행사/분양사무소/부동산 등) 조언 부탁드립니다.​​추가 정말 중요한부분입니다 ㅠ​경기도 시흥시 거북섬인데비규제지역인데 수도권인듯해요수도원.규제지역은 70%라고되어있고생애최초 주택구입 80% 라고 되어있는데70%나올까바 걱정이됩니다부동산 규제이후 안나온다는데 수도권이라도 비규제지역이고 무엇보다23년 11월에 계약건이면 적용되는거 아닐까요?80% 가능할까요?특례자금보증 방공제 면제 여부도 궁금합니다생애최초 신생아입니다

최병옥 · Accepted Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.통상적으로 신축아파트의 경우 전부 대출을 하기에는 무리가 있고 통상 자기자본 + 대출로 잔금을 치루고 입주를 하게 됩니다. 자기자본이 부족할 경우 최대한 대출을 활용을 해서 잔금을 준비를 해야 합니다.위의 경우 입주자모집공고일이 대출규제 이전이므로 경과규정 적용을 받아 생애최초의 경우 80% 가능할 것으로 사료됩니다. 다만 개인 소득 및 신용도에 따라서 달라 질 수 있고 사전에 은행에 문의를 해서 부족한 부분은 어떻게든 준비를 하셔야 됩니다. 감사합니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.LTV80% 적용 가능하며 대출 규제 소급 적용 걱정은 안 하셔도 됩니다.신생아 특례 디딤돌 대출은 생애최초 주택구입자에게 디딤돌 대출 규정에 따라 LTV80%허용하기 때문에 위와 같이 걱정하지 않아도 되겠습니다.정부의 거시적인 대출 규제가 강화되더라도 서민 정부 정책 대출인 디딤돌 대출은 DSR 규제에서 제외됩니다.게다가 2023년 11월에 이미 적법하게 계약을 체결하셨기 때문에 걱정하실 필요는 없습니다.감사합니다.

최현지 · Answer

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.생애최초 구입자라면 수도권 비규제지역이라도 신생아 특례 디딤돌 대출을 통해 방공제 없이 LTV 80%까지 충분히 대출받을 수 있습니다. 신용등급이 1등급으로 매우 우수하시므로 입주 시점에 기존 전세대출을 정리하면서 부족한 2000만원 내외는 신용대출이나 마이너스 통장으로 메울 수 있습니다. 지레 포기하실 필요 전혀 없으며 입주 2~3개월 전 단지 내게 꾸려지는 집단대출 은행 상담원에게 정확한 한도를 조회받은 뒤 결정하셔도 늦지 않습니다. 만약 매도를 결정한다면 인근 지역 부동산 공인중개사를 통해 매수자를 찾은 후 분양사무소와 은행에 방문해서 명의 및 중도금 대출 승계 절차를 진행하면 됩니다.