옥탑위반건축물 있는집 다른층 월세계약 괜찮을까요?

Question

다가구주택 옥탑 증축(원복명령받았으나 일부미시정)으로 위반건축물인데 제가 계약하려는 층은 다른 층입니다. 대장상 가구수, 실제가구수 옥탑 제외하면 동일하고 실제층수 및 호수와 서류상 층수 및 호수도 동일합니다.

이 경우에는 임차인 보증금 등 보호에 문제는 없을까요? 혹시라도 옥탑 철거명령 이행시 생활 불편함 등은 있을 듯 한데, 그 외 가구에 대한 퇴거 명령 등이 있을 수 있을까요? 특약으로 불이익을 어느 정도 보완할 수 있을지도 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

본인이 계약하려는 목적물과 관련이 없다면, 단순히 옥탑 부분에 대해서만 불법 건축물이 문제되는 상황인 경우 본인이 거주하는 호실까지 그 위반 행위에 대한 책임이 문제가 되지는 않을 것입니다.

Answer 2

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

옥탑 증축분만 위반이고 계약하실 층은 건축물대장과 일치하는 상황이군요. 해당 층이 주택인 이상 전입신고와 확정일자를 갖추면 대항력(집이 팔려도 임차인이 계약을 주장할 수 있는 힘)과 우선변제권은 그대로 확보되어, 보증금 보호 자체에는 문제가 없습니다.

다만 시정명령은 소유자뿐 아니라 '점유자'에게도 사용금지·사용제한을 명할 수 있어, 위반 규모가 건물 전체 건폐율·용적률에 걸리면 임차 부분에까지 사용제한이 미칠 여지가 이론상 있습니다. 이행강제금도 임대인에게 반복 부과돼 재정이 나빠질 위험도 있고요.

그러니 위반건축물 관련 행정처분으로 사용이 제한되면 즉시 계약을 해지하고 보증금을 반환받는다는 특약을 넣어두시길 권합니다.

도움이 되셨길 바랍니다.