안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
적어주신 내용을 살펴보면, 현재 상황에서는 임차인이 보호받는 상황으로 정리해 볼 수 있을 것 같습니다.
우선 집주인이 말한 1년에 5%씩을 소급해서 올린다는 것은 전혀 법적근거가 없는 말입니다. 주택임대차 보호법상 증액은 기존에 계약된 금액기준으로 5% 까지만 가능하며, 과거에 올리지 않았던 비율을 누적하거나 소급할 수는 없습니다. 그래서 현재 전세 보증금인 1억 5천을 기준으로 5% 인 750만원만 요구할 수 있습니다. 그리고 주변 시세에 따라 올릴 권리도 없습니다.
제일 우려하시는 1년 계약만료 시점에 대해서도 안심하셔도 될 것 같습니다. 주택임대차보호법은 세입자 안정적 거주를 위해 계약기간을 최소2년으로 하고 있습니다. 만약의 경우 집주인이 요구하여 1년으로 명시해서 작성하더라도 세입자에게 불리한 조항은 무효가 됩니다. 따라서 그 계약은 2년으로 되는 것이지요. 즉, 서류상 1년계약을 하더라도 법적 권리에 따라 1년을 더 거주하겠다고 할 수 있습니다. 2년을 보장받으실 수 있습니다.
결론적으로는 이번 갱신 시점에는 보증금을 5%(750만원) 이내로만 인상하여 계약갱신 청구권을 행사하시게 되면, 서류상 1년으로 되더라도 법적으로는 2년이 보장되는 것입니다. 하지만, 이렇게 2년을 사시고 나면 새로운 조건으로 재계약을 하거나 퇴거를 하여야 하는 상황이 올 수 있습니다.
이러한 점을 참조하시어 대응하셔서 좋은 결과가 있으시길 바랍니다. 감사합니다.