반전세 계약 시 월세 계산 방법이 궁금합니다

Question

서울지역에서 아파트 반전세 계약하려고하는데요

(기존) 전세 보증금: 2억 6천

(변경 후) 반전세 보증금: 1억 5천

부동산에서는 1000만원에 5만원으로 계산하여 월세를 50만원으로 책정한다고 합니다.

하지만 인터넷에 찾아보니 전월세 전환율 공식이

월세 산정 공식 = ((전세금-보증금) x 전월세 전환율) / 12 라고 해서 대략 45만원 정도인 것으로 나오는데요,

부동산이 말한게 맞는지, 어떻게 계산해야 맞는지 궁금합니다.

당장 내일 계약인지라... 답변해주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

부동산 말이 맞는데 신규 계약시 시세 전월세 전환율은 대략 5.5% 내외라 1억 1천만원 조정시 50만원선이 시장 관행입니다. 질문자님의 45만원은 갱신계약용인데 기존 계약을 연장하는 갱신청구시에는 법정 상한선이 적용되어 45만원이 맞지만 임대인 합의로 새로 맺는 계약이라면 시장 시세율이 적용됩니다. 내일 계약이라면 전월세 전환율 5%조정을 임대인에게 한번 더 협상해 보시는 것을 추천드려요 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 기준금리와 전월세 전환율로 계산을 하기도 하고 1000만원에 5만원 전환을 하기도 합니다.

즉 사이에서 합의에 의해서 결정을 하시면 됩니다. 즉 1000만원에 5만원 전환을 하면 55만원 즉 45~55만원 사이라면 50만원 정도가 적당하지 않을까 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

내일 바로 계약을 앞두고 계신 만큼 결론부터 명확하게 말씀드리면 부동산에서 제시한 계산 방식과 인터넷에서 찾으신 전월세전환율 공식 둘 다 법적으로 잘못된 것은 아닙니다.

다만 주택임대차보호법상의 전월세전환율 상한선을 적용하면 부동산에서 제시한 월세 50만 원은 법정 한도를 초과했을 가능성이 높다고만 말씀드리겠습니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

전세금 차액에 법정 전월세 전환율 상한선을 적용하면 적정 월세는 약 41~45만원 수준이 맞습니다. 부동산이 말한 1000만원당 5만원 연6%는 시장 관행 방식이며 이 기준을 1억 1천만원 차액에 적용하면 실제로는 55만원이 나옵니다. 1억 기준시는 50만원이 나오네요. 법정 전월세 전환율은 재계약시 임대인에게 강제되는 상한선이므로 신규/협의 계약이라도 법정 전환율 수치를 제시해서 월세를 40만원대 중반으로 조율해 보는 것을 권장드립니다.