부동산구입시 근린생활시설을 구입하면 자금조달확인서를 제출안해도 되는지요?
주택처럼 보이는데 등기부상 근린생활건물로 되어있는 부동산을 구입하려고 합니다
상가라서 자금조달확인서를 제출안해도 된다고 하는데 정확하게 알고싶습니다.
나중에 그 건물을 팔때 세입자가 전입신고를 하고 살고있으면 상가로 양도소득세를 내야하는지..주택으로 양도소득세를 내야하는지 궁금합니다..
어느 쪽으로 내야 양도소득세를 덜 부담할수 있는지도 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
우선근린생활시설은 등기부상 용도가 주택이 아니므로 자금조달계획서 제출 대상이 아닙니다.
자금조달계획서는 주택 매수 시 일정 금액 이상에 해당될 경우 의무 제출하도록 되어 있으나, 상가나 근린생활시설 같은 비주택은 현재까지는 제출 대상이 아닙니다.
다만 실제로는 주택처럼 사용되고 있고, 외관이나 내부 구조가 명백히 주택에 가까운 경우에는 관계기관에서 주거용으로 판단할 가능성도 있습니다.
그러나 일반적인 근린생활시설 매수 시에는 자금조달계획서를 제출하지 않아도 됩니다.해당 건물을 나중에 양도할 때 양도소득세는 실제 사용 용도와 등기부 용도를 종합적으로 판단하여 부과합니다.
등기부상은 근린생활시설로 되어 있지만, 세입자가 전입신고를 하고 실질적으로 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 간주될 수 있습니다.
이 경우 주택 양도소득세 규정이 적용될 수 있으며, 1세대 1주택 비과세나 장기보유특별공제 같은 혜택도 받을 가능성이 있습니다.
반대로 실제 사용이 업무용이나 상가용으로 판단되면 상가로 과세되며, 이 경우는 비과세 혜택이 없고 세율도 일반세율이 아닌 누진세율이 적용되어 세 부담이 커집니다.양도소득세 측면에서는 주택으로 과세되는 것이 훨씬 유리합니다.
주택으로 인정받게 되면 보유기간 및 거주요건에 따라 비과세 혜택이나 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
반면 상가로 과세될 경우에는 이러한 공제 혜택이 거의 없고, 양도차익에 대해 고율의 세율이 적용될 수 있습니다.따라서 향후 양도를 고려할 경우에는 세입자의 거주 형태, 내부 구조, 전입신고 여부 등을 통해 실제 주거용 사용이 입증될 수 있도록 관련 증빙을 준비해 두는 것이 중요합니다.
임대차계약서, 공과금 납부 내역, 내부 사진 등이 중요한 자료가 될 수 있습니다.결론적으로 근린생활시설은 자금조달계획서 제출 대상이 아니며, 양도 시에는 실제 사용 용도에 따라 주택으로 과세받을 수 있는 여지를 남겨두는 것이 유리합니다.
세무 리스크 등 예 구체적인 설명이 필요하다면 이 부분은 세무 섹션을 통해서 상담을 권장합니다안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주용도가 근린생활시설이고 층별 세부 용도 역시 주택이 포함되지 않은 전체 근린생활시설인 건물이라면 자금조달계획서를 제출할 필요 없습니다. 하지만 실제 주거용으로 사용되고 전입신고가 되어 있다면 세무당국에서 주택으로 간주하여 주택수에 포함되어 과세될 수 있으며, 세무 전문가와 협의가 필요할 수 있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
결론부터 말씀드리면, 등기부상 근린생활시설로 되어 있다면, 원칙적으로 자금조달계획서를 제출하지 않아도 됩니다.
자금조달계획서는 주택을 거래할 때 제출하는 것이 원칙이기 때문입니다. 다만, 만약 해당 건물이 '주택과 근린생활시설이 복합된 건물'이고, 건축물대장상 주택 용도가 일부라도 기재되어 있다면 자금조달계획서 제출 대상이 될 수 있으니 이 부분은 반드시 확인하셔야 합니다.
양도소득세는 실질사용용도에 따라 달라집니다. 실제 전입신고를 하고 거주하신다면 세법상 "주택"으로 분류될 가능성이 높습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
건축물 대장이나 등기부등본에 근린생활시설로 기재되어 있다면 해당 건물은 원칙적으로 상가로 간주됩니다.
주택 매입 시에는 금액과 상관없이 대부분 자금조달계획서 제출 의무가 있습니다.
하지만 비주택은 투기과열지구가 아니거나 주택으로 간주되지 않으면 제출 의무가 없습니다.
즉 이 건물이 근린생활시설로만 사용되고 있고 주택으로 사용되고 있지 않다면 자금조달계획서를 제출하지 않는게 맞습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,자금조달계획서 제출 의무는 주택에만 해당되며, 상가(근린생활시설) 매매 시에는 제출하지 않아도 됩니다
이는 주택법 제3조의2에 따른 주택의 정의에 근거한 것으로, 상가는 해당되지 않습니다.
따라서, 등기부등본상 근린생활시설로 표시된 상가를 구매하실 경우 자금조달계획서 제출 의무가 없습니다
,양도소득세 과세 유형
향후 해당 상가를 판매하실 때 양도소득세 과세 유형은 주택이 아닌 상가로 분류되므로, 주택에 대한 양도소득세가 아닌 상가에 대한 양도소득세가 부과됩니다
상가의 양도소득세는 주택보다 세율이 높고, 장기보유특별공제 등의 혜택이 주택에 비해 제한적입니다
,세금 부담 최소화하려면 장기 보유, 1세대 1주택 비과세 요건 충족, 사업자 등록 등을 고려하시기 바랍니다
주택처럼 보이는데 등기부상 근린생활건물로 되어있는 부동산을 구입하려고 합니다
상가라서 자금조달확인서를 제출안해도 된다고 하는데 정확하게 알고싶습니다.
나중에 그 건물을 팔때 세입자가 전입신고를 하고 살고있으면 상가로 양도소득세를 내야하는지..주택으로 양도소득세를 내야하는지 궁금합니다..
어느 쪽으로 내야 양도소득세를 덜 부담할수 있는지도 궁금합니다
==> 취득자금 조달계획서는 주택을 대상으로 진행되는 만큼 근생건물인 경우에는 해당사항 없습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
자금조달 계획서의 경우 주택에 대해서 일정금액(6억)을 초과하는 경우 제출의무가 있습니다. 근린생활시설로 주거용이 아닌 상가시설의 경우라면 제출대상에 포함되지 않습니다. 그러므로 제출하지 않아도 됩니다.
보통 상가를 구매하고 전입신고등을 통해 주거용으로 사용할 경우 주거용 주택으로 보며, 상가주택의 경우는 주택의 면적이 전체면적의 1/2이상이라면 전체를 주택으로 보아 양도소득세가 적용되고, 1/2미만일 경우 주택부분에 대해서는 주택으로 상가부분은 상가로써 양도소득세가 부과되게 됩니다.
양도소득세 절세에 대해서는 주어진 조건에 따라 달라지는 부분으로 질문과 같이 대략적인 제시만으로 방법을 말하기는 어려우나, 일반적으로 주택으로써 양도소득세의 경우 비과세요건에 해당된다면 더 유리한부분이 있을수 있으나, 전체적인 사항에 대해서는 세무소등을 통해 정확히 확인하시는게 좋을듯 보입니다