경제
내일도손꼽히는호두과자
공시가격 현실화라는 말은 무엇을 뜻하나요?
공시가격을 시세에 맞춘다는 정책 이야기가 나와요. 현실화율이 무엇인지, 올라가면 세금이 얼마나 늘어나는지, 건강보험료나 기초연금에도 영향이 있는지, 정책이 어떻게 바뀌었는지 궁금해요.
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
공시가격은 정부가 부동산의 적정가격을 조사·산정하여 공시하는 가격으로, 재산세와 종합부동산세 등 각종 세금과 건강보험료, 복지제도의 재산 평가 등에 활용되는 기준입니다. 공시가격 현실화란 쉽게 말해 실제 부동산 시세와 공시가격의 차이를 줄여가는 것을 의미합니다. 여기서 현실화율이란 실제 시세 대비 공시가격이 어느 정도 수준인지를 나타내는 비율입니다. 예를 들어 시세가 10억 원인 아파트의 공시가격이 7억 원이라면 현실화율은 70%라고 볼 수 있습니다.
현재 2026년 공동주택 공시가격 현실화율은 전년과 동일한 69%로 유지되고 있습니다. 과거에는 공시가격을 시세에 단계적으로 가깝게 만드는 정책이 추진되었으나, 세금 부담 증가 등의 문제로 현실화 계획이 재검토되면서 최근에는 현실화율을 유지하는 방향으로 운영되고 있습니다. 그런데 이러한 공시가격 현실화 정책에 대해 반대 의견이 나오는 가장 큰 이유 중 하나는 세금 부담 때문입니다.
공시가격이 상승하면 재산세나 종합부동산세 등 보유세 부담이 증가할 가능성이 있기 때문입니다. 특히 주택가격 상승으로 이미 공시가격과 세금 부담이 커지는 상황에서 현실화율까지 높아진다면 추가적인 세금 부담으로 이어질 수 있다는 우려가 나타나고 있기 때문입니다. 여기에 공시가격은 건강보험료와 기초연금 등에도 영향을 줄 수 있어 지역가입자의 건강보험료 산정이나 기초연금 수급을 위한 재산 평가 과정에서 보험료 부담이 증가하거나 수급 자격에 변동이 발생할 가능성도 있습니다.
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채택된 답변안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부동산공시법에 따라서 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 입니다.
정부에서 부동산가격공시제도에 따라 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있습니다. 정부에서는 이러한 차이를 없애고자 공시가격 실거래가 반영률을 높이고자 하고 있으나, 공시지가나 공시가격은 과세 기준이되고 건강보험료 산정이나 기초연금에도 기초자료로서 사용이 되다보니 세금부담이 늘어나서 조세저항이 커져 지난 2024년에는 2020년 수준(공동주택 69%, 단독주택 53.6%, 토지 65.5%)으로 인하 적용하게 된 바 있으며 현재까지 이어져 오고 있는 상황입니다. 이번 정부에서는 똘똘한 한채 등으로 인한 문제를 해결하기 위한 방편으로 공시가격을 현실화하는 것을 검토중인 것으로 알려지고 있으나 아직까지 구체적인 방안이 나오지는 않은 상태입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
공시가격 현실화율이라는 것은 통상적인 시세 대비 공시가격의 차이를 말 할 수 있습니다.
시세는 변동성이 있고 공시가격의 경우 1년에 한번 지정을 하기 때문에 둘 간에 어느 정도 갭은 있어야 합니다.
다만 현재 시세 대비 공시가격이 낮다는 정부의 생각에 공시가격을 어느 정도 시장가격과 갭을 줄이는 것이 공시가격 현실화 실현이라 보고 공시가격을 지금 보다는 올려서 보유세를 강화할려는 것이라 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
공시가격 현실화는 정부가 산정하는 공시가격을 실제 시장 시세에 맞춰서 올리는 정책이며 현실화율은 시세 대비 공시가격의 반영 비율을 의미합니다.현실화율이 올라 공시가격이 상승하면 재산세, 종합부동산세 등 보유세 부담이 커지며 건강보험료 증액과 기초연금 수급 자격 탈락등의 불이익을 받을 수 있습니다. 과거 90% 목표 로드맵을 추진했으나 세 부담 완화를 위해서 2020년 수준으로 하향 고정되었습니다. 감사합니다.
답변드리겠습니다.
공시가격 현실화라는 말은 시세와 공시 가격이 차이가 있는데 공시 가격을 올려 시세에 맞추겠다는 의미입니다.
공시 가격이 오르면 세금 산정의 기준이 오르는 것이기에 세금이 오르게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
공시가격 현실화란 정부가 산정하는 부동산 공시가격을 실제 시장가격에 가깝게 조정하는 정책을 말합니다. 여기서 현실화율은 시세 대비 공시가격이 차지하는 비율입니다. 예를 들어 시세가 10억 원인 아파트의 공시가격이 6억 9천만 원이라면 현실화율은 69%입니다. 이를 80%로 높이면 공시가격은 8억 원이 됩니다. 집값이 그대로여도 공시가격이 1억 1천만 원 올라가는 것이므로 세금이나 각종 부담금에도 영향을 줄 수 있습니다.
공시가격이 상승하면 일반적으로 재산세와 종합부동산세 부담이 증가할 가능성이 있습니다. 다만 공시가격이 20% 올랐다고 세금도 똑같이 20% 증가하는 것은 아닙니다. 실제 세금은 공정시장가액비율과 세율, 공제금액, 세부담 상한 등에 따라 달라지기 때문입니다. 특히 2026년 기준 1세대 1주택자의 재산세 공정시장가액비율은 공시가격에 따라 43~45%를 적용하고 있어 세금 증가폭이 일부 완화됩니다. 따라서 정확한 세금 증가액은 주택가격과 보유 주택 수 등을 따져봐야 합니다.
건강보험료와 기초연금에도 영향을 미칠 수 있습니다. 지역가입자의 건강보험료는 소득뿐 아니라 재산도 반영하므로 공시가격이 상승하면 보험료가 오를 가능성이 있습니다. 직장가입자는 원칙적으로 재산에 따라 보험료를 부과하지 않지만, 피부양자 자격 판단에는 영향을 줄 수 있습니다. 기초연금 역시 보유 부동산이 재산의 소득환산액에 반영되기 때문에 공시가격 상승으로 소득인정액이 높아지면 연금액이 줄거나 수급 대상에서 제외될 가능성도 있습니다. 물론 각종 공제와 선정기준에 따라 실제 영향은 달라집니다.
정책은 여러 차례 변경되었습니다. 2020년 정부는 공시가격을 시세의 90% 수준까지 단계적으로 높이는 현실화 계획을 발표했지만, 세금 부담 증가 등의 문제로 2023년부터 현실화율을 2020년 수준으로 낮추어 유지했습니다. 이후 정책 방향이 다시 조정되면서 2026년 공동주택 공시가격에도 전년과 동일한 69%의 현실화율이 적용되었습니다. 다만 시세가 변하면 공시가격도 달라지므로 현실화율 동결이 곧 공시가격 동결을 의미하지는 않습니다. 현재는 장기적인 현실화 목표의 기본 틀을 유지하되 부동산 간 공시가격의 형평성을 먼저 개선하는 방향으로 정책을 추진하고 있습니다. 결국 공시가격 현실화는 단순히 세금만의 문제가 아니라 건강보험료와 복지 혜택까지 연결되는 만큼 신중한 접근이 필요한 정책이라고 생각합니다.