재건축 초기 단계 아파트에 들어가는 건 너무 이른가요?

Question

안전진단만 통과한 단지를 보고 있습니다. 사업이 진행되면 크게 오른다지만 10년이 걸릴 수도 있다고 합니다. 조합 설립 전과 후 중 언제 들어가는 게 위험 대비 나은 선택인지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

재건축은 사업이 초기단계일수록 가격상승에 대한 기대수익은 클 수 있지만, 반대로 사업기간이 길어지거나 사업이 지연될 가능성도 그만큼 크기 때문에 투자위험도 함께 높다고 볼 수 있습니다. 질문처럼 안전진단을 통과한 단계라면 아직 조합설립등 여러 절차가 남아 있어 실제 입주까지 10년 이상 걸리는 경우도 있을수 있습니다.

이것과 별개로 재건축 예정 아파트 매수는 시점에 따라 조합원 지위 승계 가능 여부도 반드시 확인해야 합니다. 특히 투기과열지구의 재건축사업은 조합설립인가 이후 주택을 매수하면 원칙적으로 조합원 지위를 승계하지 못할 수 있습니다.

따라서 조합설립 전은 상대적으로 저렴하게 진입할 가능성이 있는 대신 사업 불확실성이 크고, 조합설립 이후에는 사업진행 가능성이 어느 정도 높아진 대신 가격이 이미 상승했을 가능성이 있거나 지역에 따른 승계가 어려울수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

안전진단 통과 단계의 재건축은 장기간 자금이 묶일 수 있으니 시간적인 여유가 없다면 진입을 신중하게 재고해야 합니다. 조합설립 전에는 저렴하게 진입할 수 있지만 사업이 무산될 확률이 높고 설립후에는 안전성이 높아지는 대신 프리미엄이 붙어서 초기 비용이 커집니다. 결과적으로 사업 무산의 위험을 줄이려면 조합설립이나 사업시행인가를 마친 단지를 선택하는 것이 현명해 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

안전진단 통과 단계의 재건축은 사업기간이 보통 10년 이상이 소요되고 규제 변화 리스크가 커서 자금이 장기간 묶이는 것을 감당하기가 어렵다면 너무 이른선택 같습니다. 조합 설립 전 단계는 초기 투자금이 적지만 무산될 위험이 매우 높고 조합 설립 후 단계는 불확실성이 일부 해소되지만 초기 프리미엄 비용이 크게 붙는 양면성도 있습니다. 따라서 위험을 최대한 낮추고 싶다면 조합설립 인가 이후나 사업시행인가 단계의 단지를 선택하는 것이 안전진단 단계보다는 확실한 대안같습니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 요즘 그러한 경우를 몸테크라 표현합니다. 즉 개발 계획이 있는 곳에 미리 거주를 해서 향후 개발 이익을 위해서 현재 조금 불편해도 참고 거주를 하면서 투자개념으로 접근을 한다고 합니다.

다만 말씀하신 10년 정도 보고 몸테크가 가능한지 또한 사업성이 있고 개발 계획이 정말 진행이 잘 될지 등 면밀하게 검토를 하고 진행을 해야 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

재건축 초기 단계에 들어가면 사업이 언제 시작될 지 모르고 언제 끝날 지 모릅니다.

은마아파트가 대표적인데 아직도 재건축이 되지 않았습니다.

신중히 판단하시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

말씀처럼 초기 단계에는 높은 수익률과 장기 자금 묶임과 사업 무산 리스크가 공존합니다 그래서 위험 대비 안전한 선택을 원하신다면 조합설립인가 직후와 사업시행인가전이라 할 수 있습니다