경제
한결같이성숙한토스트
보통 전세사기는 어떨 때 일어나나요?
요즘 전세사기가 많다고 하잖아요
근데 이미 입주하고 있는 사람이 있고 만기가 되서 이제 제가 입주한다고 했을 때 전세사기 당할 확률도 있나요
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근까지도 계속되고 있는 전세사기를 몇가지로 분류해 보면, 전입신고 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있는 반면 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다. 전입신고의 허점 이용은 같은 날 전입신고와 근저당 또는 매도가 일어나면 전입신고에 의한 대항력이 하루 뒤에 형성되는 것을 이용하는 것으로, 고의로 악용하는 경우 피해를 당할 수 있고, 갭투자를 이용한 경우는 주로 전세가와 집값 차이가 거의 없는 주택, 특히 실 거래가를 알기 힘든 빌라의 집값을 부풀려 전세금을 받아 유용하고 경매로 넘어가면 보증금 반환을 안해주는 것입니다. 신탁을 이용한 전세사기는 집주인이 소유권을 신탁회사에 넘겨 주고 대출을 받는 방법이 있는데, 이렇게 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이되지만 이를 알지 못하는 임차인에게 자격있는 집주인 행세를 하여 전세계약을 하는 것인데 이렇게 되면 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다. 그리고 처음부터 사기라고 할 수는 없지만 흔한 사례로 집주인의 경제상황 악화로 세금을 내지 못하거나 전세가 하락에 후속 임차인 수급 불가 문제로 경매나 공매로 넘어가 보증금 제대로 받지 못하는 피해를 주는 경우도 있습니다. 다양한 방법의 사기 방법이 있기에 직거래보다는 공인중개사를 통한 거래를 하는 것이 바람직하며 등기부등본과 건축물대장 확인, 계약서 특약, 전입신고와 확정일자 획득, 전세보증보험 가입 등 전세사기를 방지하기위한 조치들이 반드시 필요합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문과 같은 상황이라고 해서 전세사기나 보증금 미반환 위험이 특별히 낮아진다고 보기는 어렵습니다.
전세사기는 처음부터 사기의 목적으로 계약한 경우뿐만 아니라, 계약 만료 시 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 전세보증금 미반환 사고까지 포함해 넓게 이야기되는 경우가 많습니다.
현재 질문자님이 입주하면서 기존 임차인이 보증금을 정상적으로 반환받고 나간다고 하더라도, 질문자님이 추후 퇴거하는 시점에 새로운 임차인이 바로 구해질지, 전세가격이 현재 수준을 유지할지, 임대인의 보증금 반환능력에 문제가 없을지는 미리 알기 어렵습니다.
따라서 이전 임차인이 보증금을 정상적으로 돌려받았다는 사실만으로 안전한 전세계약이라고 판단하기보다는, 계약 당시 등기부등본상 권리관계와 주택가격 대비 보증금 수준, 임대인의 관련 서류 등을 충분히 확인하는 것이 중요합니다.
또한 입주 후에는 전입신고와 확정일자를 갖추고, 가능하다면 전세보증금 반환보증 가입 여부까지 확인해 두는 것이 보증금을 보호하는 데 보다 안전한 방법이라고 볼 수 있습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
기존 세입자가 있는 상태라도 깡통전세이거나 임대인의 자금 사정이 부실하면 보증금을 뗴이는 전세사기 위험은 여전히 존재합니다. 입주 당일 전입신고를 하더라도 선순위 채권이나 숨겨진 대출이 있다면 경매시 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 계약전에 등기부등본의 근저당과 세금 체납 여부를 꼼꼼하게 확인하시고 보증보험 가입이 가능한지도 점검하시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 전세사기를 당하는 것은 향후 퇴거 시 보증금을 받지 못하는 것을 말합니다.
선순위 근저당권이 있거나 임대인의 경제적 상황이 좋지 못할 경우 다음 세입자가 들어오지 못해서 보증금 회수에 애를 먹는 등 여러 유형으로 보증금 회수에 애를 먹을 수는 있습니다. 다만 선순위 근저당권이 없고, 확정일자 + 전입신고를 해서 우선변제권 및 대항력을 가지시고 전세보증보험 가입이 가능하다면 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것으로 사료됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
질문하신 내용의 핵심은 이미 사람이 살고 있고
그사람이 만기가 되어 나간 뒤 내가 그집에 새로 입주하는 상황에서도
전세사기를 당할 확률이 있는지에 대해 문의 하신것 같습니다.
충분히 가능성이 있고
항상 선순위 보증금이나 빚때문에 전세 사기는 발생합니다.
다시말해
기존 세입자가 나가면서
근저당이나 설정을 말소해야 하는데
그렇지 않으므로 발생하는 사건도 있습니다.
깡통전세 및 빌라왕사기 이중계약 및 신분위조 등 다양한 사기가 있습니다.
당할려면 어떻게든 당하는게 사기입니다.
다른설명은 너무 길어질거 같아
한가지만 꼭 하세요
전세보증보험에 꼭 가입하세요
그리고 나머지는 나중에 생각하셔도 되요
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세 사기는 전세가와 매매가가 크게 차이 나지 않을 때 전세 보증금을 속혀 매매가 보다 높게 설정할 때 나타납니다.
이 부분을 유의하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
기존 세입자가 있는 상태에서도 전세사기 위험은 충분합니다 등기부등본 3번 확인과 전세가율 70% 이하 임대인 세금 체납 확인, 전세보증보험가입과 전입식고 및 확정일자를 꼭 잘 지키시기 바랍니다