부동산 매수시 중도금 및 세입자 이사 문의드려요.

Question

맘에 드는 집이 있어서 계약을 하려고 합니다.지금 세입자가 전세로 살고 계신데 매도인 자금사정이 좋지 않고 전세 세입자가 나가야하는데 보증금 반환 능력이 안되시는지 급매로 3억정도에 나온 물건입니다.저희는 4월 입주를 희망하는 상황이고 세입자는1월말에 나갈 예정이라서 전세금액 1억5천정도를 중도금으로 제가 1월말에 세입자 나가는거에 맞춰서 미리 드리기로 했습니다. 그리고 나머지 잔금은 4월에 제가 입주할때 드리면 되구요.근데 다시 연락이 오셔서 세입자 퇴거는 1월말에 할건데 중도금을 1월 중순에 미리 줄 수는 없냐고 하시네요? 거기도 이사가는 집쪽이랑 뭐가 꼬였나봐요.부동산에서는 걱정안해도 된다고 하는데 저희는 중도금을 1월 중순에 다 드렸다가 또 1월말에 일정이 꼬였다고 퇴거를 안하신다든지...또는 다른 사고가 생길 가능성은 없는지 궁금하여 글 남겨요.

유창효 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능성이 있는 부분이나 아마도 매매계약성 현임차인에 대한 퇴거의무를 특약으로 명시를 해두었을 가능성이 높기에 크게 걱정하시지는 않아도 될듯 보입니다.  1월~2월사이에 임차인의 사정에 따라 스케줄이 변동될수는 있으나, 최종 잔금전인 4월까지는 마무리하는데 문제가 없을것으로 보이기 때문입니다. 그리고 중도금 지급이후에 임차인퇴거여부에 대해서는 부동산을 통해 재차 확인을 부탁하시면 될듯 보입니다. 참고로 잔금지급전과 중도금 지급이후(2월)에 반드시 등기부를 재확인하여 임차권 등기가 없는지, 별도 근저당과 같은 신규물권설정이 없는지는 체크하시는게 필요할듯 보입니다. 이유는 임대인의 경제사정이 어려운 부분도 있지만, 계약일자부터 잔금일자까지의 기간이 길고 중간에 임차인 보증금반환및 퇴거가 껴있기 때문입니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.중도금을 매도인에게 먼저 주는 구조는 전세보증금 반환 리스크를 매수자가 떠안는 형태라서, 절대 말만 믿고 진행하면 안 됩니다중도금을 1월 중순에 미리 주려면 반드시 넣어야 할 특약 문구는 중도금 지급은 ①세입자의 실제 명도 완료 + ②전입신고 말소 + ③열쇠 인도 완료 시 효력이 발생한다이 조건이 불이행될 경우 매도인은 중도금 전액을 즉시 반환한다이렇게 작성하면, 현재 주는 중도금은 가불이 아니라 세입자 퇴거 성공 시에만 유효한 중도금이 됩니다가능하면 세입자 퇴거확약서(명도확약서)도 받는 것이 좋습니다이런 조건으로 되는지 확인을 해보시기 바랍니다

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.중도금을 지급하면 계약의 이행이 되어 계약 해지가 어렵기 때문에 예상치 못한 문제를 특약을 걸어 분쟁 예방을 하는 것이 최선입니다.예를 들어 세입자가 1월 말 퇴거 및 보증금 반환 완료 조건으로 하고 만약 1월 말 까지 세입자가 퇴거하지 않거나 임대차 보증금 반환이 완료되지 않을 경우 매수인은 손해 없이 계약 해제 및 기 지급 중도금을 전액 즉시 반환한다.이를 어긴다면 위약금을 지불한다.정도 특약을 걸어 계약의 구속력을 높이시길 바랍니다.

고경훈 · Answer

맘에 드는 집이 있어서 계약을 하려고 합니다.지금 세입자가 전세로 살고 계신데 매도인 자금사정이 좋지 않고 전세 세입자가 나가야하는데 보증금 반환 능력이 안되시는지 급매로 3억정도에 나온 물건입니다.저희는 4월 입주를 희망하는 상황이고 세입자는1월말에 나갈 예정이라서 전세금액 1억5천정도를 중도금으로 제가 1월말에 세입자 나가는거에 맞춰서 미리 드리기로 했습니다. 그리고 나머지 잔금은 4월에 제가 입주할때 드리면 되구요.근데 다시 연락이 오셔서 세입자 퇴거는 1월말에 할건데 중도금을 1월 중순에 미리 줄 수는 없냐고 하시네요? 거기도 이사가는 집쪽이랑 뭐가 꼬였나봐요.부동산에서는 걱정안해도 된다고 하는데 저희는 중도금을 1월 중순에 다 드렸다가 또 1월말에 일정이 꼬였다고 퇴거를 안하신다든지...또는 다른 사고가 생길 가능성은 없는지 궁금하여 글 남겨요.==> 우선적으로 중도금을 지급하면서 명의변경을 하신 후 잔액을 4월에 정산하는 것으로 처리하심이 적절합니다.