전체 계약금 중 가계약금 차액을 계약금으로 인정 할 수 있는지에 대한 질문
2025년 8월 31일, 어머니와 함께 남양주시 모 오피스텔 매물을 보기 위해 공인중개사무소를 방문했습니다.
당시 집주인의 동생이 세입자로 거주하고 있었습니다.
어머니는 해당 주택을 매수하고, 저는 전세대출을 받아 입주하기로 계획하였고, 이에 대해 중개사에게 해당 거래 구조(모친 매수 → 자녀 전세입주 및 전세대출)가 가능한지 문의하였습니다.
중개사는 “가능하다”고 답변하며 저에게 은행 대출 상담원 연락처를 직접 전달하였습니다.
저희는 이를 믿고 매수인(어머니) 명의로 가계약금 200만원을 집주인 계좌로 송금하였습니다.
그러나 이후 은행 및 관련 상담을 통해 확인한 결과, 부모-자식 간 임대차 계약은 가능하더라도
전세대출은 불가능하다는 사실을 알게 되었습니다.
아래는 중개사가 어머니께 보낸 문자메시지 전문입니다. 000 표시는 제가 임의로 가린겁니다.
◆000 오피스텔 매매◆
남양주시 다산동0000 0000빌000호
1.호실:000 000호 000
2.면적:45.7㎡/(방2/화1)
3.매매가:2억7천만
3.계약금: 200만원(8월31일 입금시유효)
4.매수인 000
5.계약서 작성일:25년 9월초작성(협의)
계약서 작성일에 2천5백만원 추가입금
6.입주 및 잔금일:25년11월07일
(협의)
7.계약 해제조건
-임대인 :입금된 계약금 배액 배상
-임차인 :입금한 계약금 포기
-일방적인 계약 해제 시 해지한측에서 중개보수지급
8.임대인 계좌:기업 000 0000 0000 000(매도인 이름)
9.기존 저당권및세금체납등이 있으면 매도인이 전액상환 하여야한다
10.주택임대사업자 만료로 현재 무등록상태임
어머니는 이에 대해 서명은 커녕 동의를 한 적 없다고 합니다.
이후 저희는 가계약을 취소 했습니다.
양 쪽 다 명확한 증거(부모 자식간 전세대출 불가에 대한 설명)는 없지만
중개사측에서 제게 대출 관련해서 보낸 문자는 있습니다.
어머니가 가계약금을 입금 후 이러한 문자를 보냈습니다.
이 경우 명확한 증거는 아니지만 정황상 증거로 채택이 되어 유리할 수 있을까요?
법무사에 연락을 해보니 가계약도 법적 효력은 가져서 2700만원 중 차액 2500만원을 보내야 할 수도 있다고 합니다.
(극히 드물지만)
제 경우는 중개사의 중개 실수(확실한 증거는 없지만 가계약금 입금 후 대출 상담원 연락처를 알려줌)로 인한
계약 취소기 때문에 계약 자체가 성립이 안 되는 것으로 알고있습니다.
여쭤볼 내용.
1. 이 경우 소송을 당하면 차액 2500만원을 변제 해야 하는지
2. 계약금 입금과 단순히 이 문자만으로 증거 채택이 가능한지
현재 상황에서 부모 소유의 오피스텔에 가족이 입주를 하는 경우 전세자금 대출대상이 되지 않습니다.현재 상황에서 계약금 중 일부 되돌려 받을 수 있는지 여부는 관련 자료를 정리한 후 주변 법률전문가와 상담을 받아 보시기 바랍니다. 현재 상황에서 각자의 주장이 첨예하게 대립되고 있는 만큼 판단하기가 곤란합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
1. 소송 당하면 2500만원 변제해야 하나요?
가능성 낮습니다
가계약 단계이고 어머니 명시적 동의가 없었고 계약 성립 자체에 이견이 있습니다
2. 문자 하나로 증거 가능할까요?
정황증거로 가능합니다
문자 + 입금 타이밍 + 진술서 조합 시 설득력 커집니다
중개사의 설명의무 위반에 의한 계약취소 주장 가능하고 소송 가더라도 충분히 다툴 여지 있습니다
1. 중개사가 대출상담사 연락처를 보낸 문자, 통화내역, 계약 전후 메시지 등 모두 보관
2. 어머니 명의로 계약을 승인한 바 없다는 사실을 명확히 진술서로 작성
3. 가능하다면 민사 전문 변호사 상담, 혹은 소액 법률자문(로톡, 대한변협 법률구조공단 등) 활용
4. 향후 분쟁을 대비하여 상대 측에 정식 내용증명을 보내 계약불성립 입장을 전달하는 것도 고려해 보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
중개사의 실수나 고지 부족을 이유로 가계약 취소를 주장할 수 있고 계약서 없이 가계약금만 입금 상태면 차액 변제 책임이 바로 발생하지는 않습니다. 다만 계약서 작성 후 계약이 성립됐다면 법적 책임 발생 가능성이 있어 관련 서류와 증거를 잘 보관하며 변호사 상담을 통해 구체적으로 대응 하시길 바랍니다.
가계약금 입금 후 계약서 작성 전이라면 가계약 취소가 가능하며 가계약금을 계약금으로 인정받는 것은 상대방 동의와 계약서 내용에 따라 다릅니다. 계약서가 작성되고 본계약 체결 시에는 계약 해지 시 차액 변제 의무가 있을 수 있습니다.
감사합니다.