부동산 아파트 매매할때 주의할점과 챙겨가야하는것, 그리고 특약 꼭 넣어야 하는거 알려주세요!

Question

안녕하세요! 내일 부동산에 아파트 매매에 계약서를 작성하러 갑니다!

가기전에 부동산 소장님께 특약 같은거 미리 써달라고 해야할거 같은데

알아서 다들 해주시지만 매매하는 입장에서 정확히 알아야하는 특약이나 알고가면 좋은것들을 알려주세요!

그리고 이미 살고 있는 집에 월세로 살다가 괜찮아서 매매를 하게 되었고, 집에 대해서 조금 하자가 있는걸

알고 하자 있는부분도 미리 집주인에게 이야기 하다가 저희가 조금 매매를 깍아 달라고 해서 들어가게 됩니다!

그런데 저희가 알고 있는것 외에 한달안에 또 다른 하자로 저희가 모르는 부분에 문제가 발생했을때에는 어떻게 해야하나요? 그리고 부동산 계약하기전 필요한 서류나 주의해야할점도 꼭 알려주세요!^^

장기충당수선금도 관리비에서 월세로 지낼때 냈던건 못 돌려받는지, 매매가를 낮춰줘서 그런건,, 못 받는건지

그런부분에 대해서도 알려주세요! 월세로 산지 1년 넘었습니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

Q)그런데 저희가 알고 있는것 외에 한달안에 또 다른 하자로 저희가 모르는 부분에 문제가 발생했을때에는 어떻게 해야하나요?

-> 법적으로 임대인에게는 하자담보책임이 있기에 특약이 없다라도 중대하자등에 대해서는 매도인에게 청구가 가능합니다. 그러나 특약등에 이를 면책하는 내용이 있다면 청구할수 없기에 특약에 하자담보책임 면책에 대한 내용이 있는지를 확인하고 있다면 빼줄것으로 요구하시면 됩니다.

Q)부동산 계약하기전 필요한 서류나 주의해야할점도 꼭 알려주세요!^^

-> 계약서 작성시점에는 필요서류가 없습니다. 보통 부동산에서 등기부등을 출력하여 확인시켜주기 때문에 매도인이 직접참여하는경우 신분증 확인만하시면되고 대리인 출석시 위임장과 인감증명서 확인이 필요합니다. 매수자는 사실상 계약시점에 필요한 서류는 없고, 등기이전을 위한 서류등이 필요할수 있는데 이는 계약이후 잔금전쯤 법무사가 대리하는 경우 해당 법무사가 각 당사자들에게 요청하게 되므로 이에 맞추어 준비하시면 됩니다.

Q)장기충당수선금도 관리비에서 월세로 지낼때 냈던건 못 돌려받는지,

-> 원칙상 매마잔금일 기준으로 매도인이자 임대인에게 정산받으셔야 합니다. 다만 임차인이 매수자이기 때문에 계약시점에 이에 대한 지급을 협의를 통해 조정할수는 있는데 매매금액을 낮추었다면 매도인측에서는 매수자가 부담하길 원할수는 있습니다. 일단 계약시점에 협의를 해보시면 되고, 원칙상은 임대인이자 매도인이 지급해 주는게 맞습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 하자나 장기수선충당금 같은거 미리 협상을 하는 게 좋습니다.

특히 하자 같은 것은 매매가격 할인이 적용이 되기 때문에 향후 문제가 발생이 되면 매도인에게 청구가 어렵습니다.

다만 중대하자의 경우 6개월 하자담보는 존재를 하게 됩니다.

1년 정도 거주를 하셨으니 집 컨디션에 대해서는 누구보다 잘 아시리라 보이고 큰 문제 없이 매매를 하시면 될 것으로 보입니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

주택을 매수할 때는 다음과 같은 특약을 넣는 것이 필요합니다.

.매도인은 잔금전 또는 잔금일에 근저당권 등 모든 권리관계를 말소하며, 이를 위반 시 납입한 대금을 조건없이 반환하고 계약을 해제한다.

.고지하지 않은 중대한 하자 사항이 발견되면 매도인이 책임지기로 한다

.잔금일까지의 각종 공과금 및 관리비는 매도인이 완납하고 매수자에게 확인시켜준다.

특약으로 배제하지 않았다면, 장기수선충당금은 세입자가 사용 수익하는 동안 납부하고 퇴거 시 관리소에 정산을 받아 임대인에게 청구하여 반환 받습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

계약전에 확인사항

,등기부등본 소유자 일치 여부, 근저당 등 권리관계 확인 필수

,건축물대장 구조, 용도, 면적 등 실제와 일치하는지 확인

,관리비 내역서 체납 여부, 유지관리비 과다 부과 여부 확인

,최근 전입세대 열람 전세 세입자 여부 확인 (분쟁 방지)

,토지대장 토지 소유 및 지목 등 정보 확인

,아파트 하자 이력 누수, 결로, 누전 등의 수리 이력 확인 가능하면 좋습니다

살던 집을 매수하는 입장인거 같습니다

중대한 하자는 발견한 날로부터 6개월까지는 매도자가 수리해주는 조건을 특약으로 넣으시기 바랍니다

또 장기수선충당금은 매도자가 낼부분을 임차인이 대신 내주다 이사시에 정산을 받아가는 구조라 계약을 할때 그부분을 협의를 하시기 바랍니다

마지막 잔금날까지 월세는 지불하고 장기수선충당금은 계산을 해서 임대인께 받으시면 됩니다

그리고 매수한 잔금을 치르면 되고 공과금은 계속 납부하시면 됩니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

매매 계약서에는 보통 기본적인 내용이 기재되지만 매수인의 권익 보호를 위해 별도의 특약사항을 꼭 넣는게 좋습니다.

하자 관련 특약을 넣으시길 바랍니다. "현재 확인된 하자 외에 인도일로부터 1개월 이내 발견된 숨은 하자에 대해서는 매도인이 수리비용을 부담한다." 정도가 좋습니다.

추가적으로 등기부등본을 꼭 확인하시고 전입세대 열람, 실거주 여부를 확인하시길 바랍니다.

감사합니다.