농지 상속과 세금관련하여 알고 싶습니다

Question

부모님이 상속 받은 농지가 3,000평 이상이고 지역은 강원도인데 농지규모가 큰데 매매도 안되고 앞으로 세금도 나온다는데 어떻게 관리해야하나요

Answer 1

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

부모님께서 넓은 면적의 농지를 상속받으셨으나 당장 매매도 어렵고 앞으로의 세금 부담까지 예상되어 고민이 많으실 텐데, 이럴 때 가장 우선적으로 고려해 보셔야 할 방법은 한국농어촌공사에서 운영하는 농지은행 제도를 활용하는 것입니다.

현행 농지법상 직접 농사를 짓지 않는 사람이 상속으로 취득하여 소유할 수 있는 농지 면적은 원칙적으로 1만 제곱미터(약 3천 평)까지로 제한되어 있습니다. 하지만 농지은행의 임대수탁사업을 통해 농지를 맡기시면 면적 제한 없이 상속받은 농지 전체를 합법적으로 계속 소유하실 수 있습니다.

쉽게말하면 대신 관리하며 경작을 해 줄 사람을 찾는것이지요.

​농지은행에 임대를 위탁하게 되면 공사에서 해당 지역 내에 경작을 원하는 농업인을 대신 찾아 임대차 계약을 맺고 관리해 주기 때문에 거리가 먼 강원도의 큰 농지를 직접 관리하는 수고를 덜 수 있습니다. 이를 통해 매년 소정의 임대 수익을 얻을 수 있어 앞으로 발생할 재산세 등 토지 유지에 들어가는 비용을 충당하는 데 큰 도움이 됩니다. 또한, 농지를 놀리거나 개인 간 불법 임대를 했을 때 부과될 수 있는 농지 처분 명령이나 이행강제금 등의 법적 불이익도 안전하게 예방할 수 있습니다.

​특히 우려하시는 세금 문제에 있어서 농지은행 위탁은 매우 중요한 절세 수단이 됩니다. 상속받은 농지를 직접 경작하지 않고 방치하다가 나중에 처분하게 되면 비사업용 토지로 분류되어 양도소득세가 매우 큽니다. 그러나 농지은행에 일정 기간(일반적으로 8년) 이상 임대를 위탁하시면 해당 토지가 사업용 토지로 인정받게 되어 향후 농지를 매매할 때 양도소득세 중과세를 피할 수 있으므로 자산 가치를 지키는 데 매우 유리합니다.

​현재 매매가 잘 안된다고 하셨는데, 이또한 농지은행에서 방법이 있을 것 같습니다. 농지은행에서는 임대뿐만 아니라 농지를 대신 팔아주는 매도 수탁 사업이나, 조건에 따라 공사에서 농지를 직접 매입해 주는 농지 매입 사업도 함께 운영하고 있습니다. 따라서 부모님을 모시고 상속받으신 강원도 농지 소재지를 관할하는 한국농어촌공사 지사에 연락하시거나 방문하셔서, 임대 수탁을 통한 관리와 장기적인 매도 계획에 대해 종합적으로 상담을 받아보시는 것을 적극 권장해 드립니다.

이 내용들을 바탕으로 원활하게 상속받으신 농지를 운영하셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

농사를 지을수 없는 사람이 소유한다면 매년 이행강제금이 부과됩니다.

또한 매년 나오는 재산세도 만만치 않죠

가장 현실적인 대안은 한국농어촌공사를 활용하는 방법입니다.

농지은행에 위탁임대를 맡기시면 됩니다.

사업용토지로 인정받아 양도세 중과세도 피할수 있고 합법적으로 농지법위반 소지가 전면 소멸됩니다.

이것보다 좋은 제도는 없습니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

상속받은 농지가 3천평 이상이면 우선 상속세, 취득세, 양도세, 농지법상 소유/이용을 나눠서 봐야 합니다.

바로 팔기 어렵더라도 무조건 계속 들고만 가는 게 답은 아니고 경작 여부와 보유 목적에 따라 세금과 의무가 달라집니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

최근 농지법이 강화가 되면서 농지의 경우 원칙적으로 농사를 기본으로 지어야 소유가 가능할 수 있습니다.

또한 농사가 어려울 경우는 농지은행등에 위탁을 하는 것이 옳은 방법이고 아닌 경우 임대차계약서를 작성을 해서

농지 임대를 주는 방법과 아예 매도(처분)을 하는 방법이 있을 수 있습니다. 최근 농지 전수조사를 통해서 농지임에도 농사를 짓지 않는 토지에 대해서는 법적으로 강하게 밀어 붙을 것으로 보여 집니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

우선적으로 농지대장과 등기부등본, 토지대장을 모아두시고 실제 경작 여부가 있으면 농지원부,비료 구입내역, 작업 사진과 임대차 자료를 남겨두시는 것이 좋습니다

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

농지를 보유하면 매년 토지분 재산세가 부과될 수 있습니다

금액은 면적보다 개별공시지가와 토지 종류에 따라 결정됩니다

농지라고 해서 세금이 없는 것은 아닙니다

양도소득세는 매도하면 발생할 수 있는 세금입니다

상속받은 농지는 상속 당시 평가액, 보유기간, 실제 경작 여부, 부모님의 경작 이력 등이 영향을 줍니다

농지 관련 세제 혜택(예: 자경농지 관련 감면)은 요건이 까다로워 실제 경작 여부가 중요합니다

매도가 안되면 우선은 임대를 줘서 농지를 방치하지 않는 것이 중요합니다

Answer 7

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

직접 농사짓기 어렵다면 한국농어촌공사에 임대 위탁해야 법적인 처분 명령과 보유세 폭탄을 피할 수 있습니다. 부모님이 8년 이상 자경하셨다면 상속 후 3년 이내에 팔아야 질문자님이 농사를 짓지 않아도 양도세가 감면되며 상속 후 3년이 지나면 질문자님이 최소 1년 이상 현지에서 직접 농사를 지어야 부모님의 감면 혜택을 이어받습니다. 당장 매매가 어렵다면 즉시 농지은행에 위탁해서 합법적 소유권을 유지하면서 세금을 아끼고 장기 매매를 도모해보세요. 감사합니다.