전세 계약하고 2달 후 임대인이 자살한 경우 내 보증금은?

Question

아산에 있는 다가구주택에 전세 7천만원짜리 계약하고 살고 있었는데 2달 후 임대인이 자살을 했습니다.알고 보니 빚이 너무 많아 감당이 안되서 자살을 한 것 같습니다. 저는 전입신고도 하고 확정일자도 받아 놓은 상태입니다. 궁금한거는 전세를 7천만원에 계약 한건데 저는 .최고변제금액에 해당이 안되나요?그리고 세입자들 중에서 제가 들어 간 날짜가 제일 마지막이더라고요~그 건물이 경매에 넘어 가면 제.보증금은 어떻게 될까요?

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

다가구주택에 7천만원 전세로 들어간 지 두 달 만에 임대인이 세상을 떠났고, 세입자 중 가장 늦게 들어오셨다니 많이 불안하시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 7천만원은 현재 기준으로 최우선변제 대상이 될 수 있지만, 실제 적용 기준은 그 건물에 근저당이 설정된 날짜에 따라 달라집니다.

1. 최우선변제는 근저당 설정 시점 기준입니다

현재 기준으로 아산 같은 그 밖의 지역은 보증금 7천5백만원 이하면 2천5백만원까지 먼저 받을 수 있습니다. 다만 근저당이 기준 개정 전에 설정됐다면 예전 기준이 적용돼 대상에서 빠질 수 있으니 등기부부터 보셔야 합니다.

2. 나머지는 확정일자 순서로 받습니다

다가구는 건물 전체가 한 번에 매각되어 근저당과 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 앞서 배당됩니다. 가장 늦게 들어오셨다면 매각가가 앞선 금액 합계를 넘어야 나머지를 받을 수 있습니다.

3. 그런데 보증금을 누구에게 청구해야 하는지는 확인하셨을까요

임대인이 사망하면 상속인이 임대인 지위를 이어받고, 모두 상속포기하면 상속재산관리인을 상대로 해야 합니다. 경매가 시작되면 배당요구 종기 안에 배당요구를 해야 하니 법원 우편을 놓치지 마세요.

지금은 등기부등본으로 근저당 설정일과 금액을 확인하고, 전입과 거주를 그대로 유지하시는 것이 우선입니다.

잘 해결되시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

의뢰인께서 아산 지역 다가구주택에 전입신고와 확정일자를 갖추셨으므로, 경매 시 후순위 권리자보다 우선하여 배당을 받을 권리가 있습니다.

소액임차인 최우선변제금은 지역별, 시기별 기준에 따라 결정되는데, 아산시의 경우 7천만 원은 소액임차인 범위에 포함될 가능성이 있으나, 해당 건물의 선순위 근저당권 설정 일자에 따라 달라질 수 있습니다.

다만 다가구주택은 건물의 총 가액에서 선순위 채권을 먼저 공제하므로, 가장 마지막 순위라면 낙찰가에 따라 보증금 전액 회수가 어려울 수도 있습니다. 우선 해당 건물의 등기부등본을 확인하여 선순위 채권액과 건물 시세를 파악하는 것이 급선무입니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.