임대인 귀책으로 입주 직전 계약이 무산된 경우 손해배상 및 계약금 배액배상 가능 여부

Question

안녕하세요.

2026년 5월 16일 다가구주택 월세계약을 체결하였고, 계약금 500만 원을 임대인에게 지급하였습니다.

계약서 별지 특약에는 다음과 같은 내용이 포함되어 있습니다.

• 임대인이 민간임대주택 등록 및 임대보증보험(HUG)에 가입하여야 하며, 임대보증보험 가입이 불가능할 경우 계약은 조건 없이 무효로 하고 기납입한 보증금 전액을 반환한다.

• 임대인의 임대보증보험 미가입으로 인해 임차인에게 피해가 발생할 경우 임대인이 민·형사상 책임을 진다.

그러나 입주를 이틀 앞두고 부동산으로부터 임대인이 기존 임차인에게 보증금을 반환하지 못하여 임대보증보험 가입이 불가능하고, 이로 인해 입주가 불가능하다는 통보를 받았습니다.

이후 계약금 500만 원은 반환받았으나, 입주 직전에 계약이 무산되면서 새로운 집을 급하게 알아봐야 했고, 상당한 정신적 스트레스와 불편을 겪었습니다.

이와 관련하여 아래 사항이 궁금합니다.

• 계약금을 반환받은 경우에도 임대인을 상대로 계약금 배액배상(계약금 2배)을 청구할 수 있는지

• 계약금 배액배상이 어렵다면 손해배상 청구가 가능한지

• 계약서 별지 특약 제17조의 '민·형사상 책임' 조항을 근거로 어떤 범위까지 청구할 수 있는지

• 입주 직전 계약이 무산되어 발생한 정신적 손해(스트레스, 치료 등)에 대한 위자료 청구가 가능한지

• 위와 같은 사안에서 실제 소송을 진행할 경우 승소 가능성과 실익이 어느 정도인지

답변 부탁드립니다..

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

입주를 불과 이틀 앞두고 일방적인 계약 무산 통보를 받으셔서 무척 당황스럽고 상심이 크실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 특약에 따라 원금 반환으로 계약이 무효화된 상황이므로 배액배상은 어려우나 실제 발생한 재산상 피해에 대해서는 손해배상을 청구하실 수 있습니다.

1. 배액배상 및 손해배상 청구 여부

계약서 특약에 보증보험 가입 불가 시 계약을 조건 없이 무효로 하고 보증금을 반환한다는 명시적인 합의가 있으므로 민법상 해약금에 기한 배액배상을 주장하기는 어렵습니다. 다만 임차인에게 피해가 발생할 경우 책임진다는 별도의 특약이 존재하므로 이를 근거로 한 손해배상 청구는 가능합니다.

2. 책임 범위 및 위자료 인정 가능성

해당 특약을 근거로 청구할 수 있는 범위는 임시 거처 숙박비나 짐 보관 비용 등 객관적으로 입증 가능한 실제 재산상 손해에 한정됩니다. 우리 법원은 일반적으로 계약 위반으로 인한 재산적 손해가 배상되면 정신적 고통도 회복된다고 판단하므로 별도의 위자료 청구가 인정될 가능성은 매우 낮습니다. 또한 처음부터 기망할 목적이 입증되지 않는 한 형사상 사기죄 성립도 어렵습니다.

3. 소송의 승소 가능성과 실익

실제 지출한 비용을 명확히 입증한다면 일부 승소 가능성은 존재합니다. 그러나 실제 발생한 손해액이 크지 않다면 소송 진행 비용이 청구 금액을 초과하여 실익이 매우 적을 수 있습니다. 참고로 민사의 경우 승소 시 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수는 있습니다.

현재 상황에서는 입주 지연에 따라 어쩔 수 없이 지출하게 된 영수증과 결제 내역 등 객관적인 손해 입증 자료를 먼저 취합해 두세요.

마주하신 곤란한 상황이 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 배성권 변호사입니다.

가. 계약금 배액배상 가능 여부
이 사안에서는 배액배상 어렵습니다. 계약금은 이미 반환받은 상태라 계약금 해제 구조 자체가 성립하지 않습니다.

나. 손해배상 청구 가능 여부
임대인 귀책으로 입주 직전 계약이 무산된 경우라면 일반 손해배상은 가능합니다. 다만 인정 범위는 좁습니다. 급하게 구한 대체 주거 비용, 추가 이사비용, 일정 차질로 인한 실비 정도가 중심입니다.

다. 특약 조항 효력
민형사상 책임 특약이 있더라도 배액배상까지 확장되는 조항으로 보기는 어렵습니다. 결국 법원은 실제 발생 손해 기준으로 판단합니다.

라. 정신적 손해(위자료)
단순 계약 파기로 인한 스트레스만으로는 위자료 인정은 쉽지 않습니다. 치료 기록 등 객관적 사정이 있어야 일부 인정되는 정도입니다.

결론적으로 배액배상은 어렵고, 실손해 중심으로 청구하는 구조입니다만 큰 실익은 없어보입니다.