공인중개사 손해배상청구 궁금합니다.
공동담보가 설정된 다세대호실이고 처음 계약서를 작성할시 공동담보 근저당 금액에 대해
이정도는 건물마다 보통 다 가지고 있는것이라 설명하였고 본인은 보증보험에 가입된 안전한 집만
골라서 보여준다고 했으며 임대인이 보증보험가입의무가 있는 임대사업자로 가입의무가 있어 항상 가입이 되어있다고
했습니다. 부동산 전세계약서에도 보증보험가입여부에 가입으로 체크가 되어있으나
결국 보증보험이 제 호실 이전세입자도 1억1천이 아닌 1천으로 허위가입이 되어있었고 저는 아에 가입조차 되어있지 않아 결국 만기일이 지났음에도 집주인이 전세 세입자가 들어오지 않는다는 이유로 돈을 돌려주지 않은 상태로 보증보험으로도 받아나가지 못하게 되었습니다. 제 호실은 시세대비 전세가격이 조금 더 높고 공동담보 근저당을 호실별 계산한다면 5천만원이 넘는 금액이 손실을 볼 상황에 처했고 이에 공인중개사와 협회를 상대로 손해배상소송 및 형사고소(사기죄, 공인중개사법 위반)을 할 예정인데 저와같은 경우에 판례와 보통 어떤식으로 진행되는지 경험해보신 분들의 말씀 부탁드립니다.
공동담보가 설정된 다세대호실이고 처음 계약서를 작성할시 공동담보 근저당 금액에 대해
이정도는 건물마다 보통 다 가지고 있는것이라 설명하였고 본인은 보증보험에 가입된 안전한 집만
골라서 보여준다고 했으며 임대인이 보증보험가입의무가 있는 임대사업자로 가입의무가 있어 항상 가입이 되어있다고
했습니다. 부동산 전세계약서에도 보증보험가입여부에 가입으로 체크가 되어있으나
결국 보증보험이 제 호실 이전세입자도 1억1천이 아닌 1천으로 허위가입이 되어있었고 저는 아에 가입조차 되어있지 않아 결국 만기일이 지났음에도 집주인이 전세 세입자가 들어오지 않는다는 이유로 돈을 돌려주지 않은 상태로 보증보험으로도 받아나가지 못하게 되었습니다. 제 호실은 시세대비 전세가격이 조금 더 높고 공동담보 근저당을 호실별 계산한다면 5천만원이 넘는 금액이 손실을 볼 상황에 처했고 이에 공인중개사와 협회를 상대로 손해배상소송 및 형사고소(사기죄, 공인중개사법 위반)을 할 예정인데 저와같은 경우에 판례와 보통 어떤식으로 진행되는지 경험해보신 분들의 말씀 부탁드립니다.
==> 현재 상황에서 개업공인중개사가 설명의무를 다하지 못하여 질문자님께서 손해가 발생된 것으로 보입니다. 이러한 경우 민사적인 책임을 물을 수가 있지만 형사처벌대상인지여부와 행정처분대상인지 여부는 기존 자료를 가지고 별도로판단이 필요한 사항입니다. 따라서 관련 자료를 가지고 주변 법룰전문가와 상담을 받아 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 법률적인 부분에 대해서 정확한 상담은 어렵기에 최종적으로 변호사를 통해 상담받으시길 추천드립니다.
답변에서는 몇가지 확인할 부분만 전달드립니다.
1, 중개사의 중개사과실에 따른 중개사고 인정가능성
-> 중개시 임차인에 대한 확인설명의무가 부족했던 점이 있었기에 이를 근거로 중개사로써 보상요구할수는 있겠으나 위부분이 중개사고로 인정될지 여부는 확답드리기는 어렵습니다.
2. 협회
-> 위 경우에 손해배상소송의 대상이나 형사고소의 대상이 되지 않습니다. 즉, 위 문제와는 직접적인 관련이 없는 주체이며, 중개사협회는 말그대로 중개사들의 모임으로써 구성된 조직이며, 개별적 사항에 대해서는 협회가 아닌 당사자인 중개사와 다투셔야 할 부분입니다.
3. 전세사기 고소
-> 법률전문가인 변호사와 상담이 필요합니다, 위 사항이 우선 전세사기로 인정이 가능한지 여부, 그리고 전세사기로 볼 경우 중개사의 적극가담여부에 대한 입증등 여러 요소들이 필요하기 때문입니다. 위 내용만으로 전세사기로 단정하기 어렵고, 해당 행위에 중개사의 가담여부도 판단이 어렵습니다. 그리고 이러한 불법행위가 인정이 되야 민사적으로 손해배상청구가 가능할수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
위 사항으로 보아 공인중개사법 제 25조 중요사항 설명의무 위반 가능성이 큽니다.
전세보증보험은 임차인 계약 결정의 핵심 요소이고 가입되어 있다는 설명은 단순 참고 사항이 아닌 계약의 중요사항입니다.
실제 미가입되어 있어 중개사 과실이 인정될 가능성이 큽니다.
대다수의 판례에서 공인중개사에게 손해배상 책임 50% 정도 인정되는 편입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
중개사 책임 인정 가능성이 높습니다
보증보험 허위 설명은 치명적이고 공동담보 위험 축소 설명도 불리합니다
과실상계는 일부 나올 수 있습니다
협회(공제조합)까지 상대하면 회수 가능성이 있습니다
부동산 전문 변호사를 찾아가세요 (일반 민사 X)
전세사기·중개사 책임 다뤄본 사람을 찾아가서 상담을 받고 진행을 하시는게 좋을거 같습니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
질문자 사례는 공인중개사가 공동담보 위험성과 보증보험 가입 여부를 사실과 다르게 설명하고 계약서에도 허위 기재가 이루어진 경우로 설명의무 위반과 중요사항 고지의무 위반에 해당할 가능성이 매우 높습니다 실무상 이런 경우 민사로는 공인중개사 및 중개사무소를 상대로 손해배상청구가 가능하고 공제조합을 통한 보상도 함께 진행되며 형사적으로는 사기죄보다는 공인중개사법상 허위·과장 설명 및 확인설명서 허위작성 위반으로 처벌되는 경우가 많습니다 판례상 보증보험 가입 여부나 선순위·공동담보는 임차인 보호에 핵심 사항으로 중개사가 이를 적극 확인·설명해야 할 의무가 있다고 보고 중개사 책임을 인정한 사례가 다수 존재하며 진행은 민사 손해배상과 형사 고소를 병행해 압박하는 방식이 일반적입니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
2026년 새해부터 전세보증금 문제로 많이 불안하실 상황으로 보입니다. 말씀해주신 사안은 공인중개사의 중요사항 설명의무 위반 및 허위 기재가 강하게 의심되는 케이스라, 민·형사 모두 적극 검토해 볼 여지가 있습니다.
1. 공인중개사·공제조합 상대로 손해배상 (민사)
최근 판례는 공인중개사가 보증보험 가입 가능 여부, 선순위 권리관계를 제대로 확인·설명하지 않은 경우, 일정 부분 책임을 인정하는 사례가 적지 않습니다.
특히 계약서 중요사항란에 ‘보증보험 가입’으로 체크해 두었는데 실제로는 불가능하거나 허위였다면, 이는 중개사가 확인·설명의무를 해태한 강력한 증거가 될 수 있습니다.
다만 손해배상 비율은 사건별로 달라 40~60% 내외로 인정된 판결도 있지만, 구체 비율은 재판에서 개별적으로 판단된다고 보는 것이 안전합니다.
공인중개사 개인에게 재산이 부족해도, 공제조합(공제금)을 통해 일정 한도 내에서 보전을 받을 수 있습니다.
최근에는 전세사기 사건 증가로 공제제도·보상 한도를 강화하는 방향의 논의와 개선이 이어지고 있습니다고 보는 것이 현실적인 표현입니다.
2. 형사 고소 – 공인중개사법 위반·사기죄 검토
공인중개사법은 보증보험 가입 여부, 선순위 권리 등 거래상 중요사항을 거짓으로 설명하거나 누락하는 행위를 금지하고 있고, 위반 시 자격 정지·취소 및 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.
만약 임대인과 공인중개사가 보증보험 가입이 불가능한 상황임을 알면서도 ‘가능하다·이미 가입된 것처럼’ 설명했다면,
기망행위와 고의를 전제로 사기죄 성립 가능성을 충분히 검토해 볼 수 있습니다.특히 이전 세입자의 허위 가입, 공동담보 과다 등 문제를 중개사가 사전에 인지하고 있었음에도 숨겼다면, 사기 혐의 입증에 유리한 정황이 됩니다.
3. 실제 진행 절차 – 단계별 전략
증거 수집
계약서(보증보험 가입 체크 부분),
문자·카톡·녹취록(“보증보험 무조건 된다”, “안전하다” 등 표현)
보증기관(허그·SGI 등)으로부터 받은 “가입 불가/취소 통지” 서류를 확보하세요.
내용증명 발송
임대인·공인중개사 양쪽에 보증금 반환 요구 및 손해배상 책임 추궁 내용증명을 보내는 것이 좋습니다.
이때 “계약서상 보증보험 가입 표시가 허위이며, 이를 신뢰해 계약한 점”을 분명히 적어두면 이후 소송에서 중요한 근거가 됩니다.
임차권등기명령 신청
보증금을 못 받은 상태에서 이사를 해야 한다면, 임차권등기명령으로 대항력을 유지해야 합니다.
관할 법원에 신청서를 내고,
임대차계약서 사본(확정일자), 주민등록등본, 등기부등본, 해지 통보 내용증명 등을 함께 제출하는 방식입니다.
민·형사 병행
경찰서 또는 검찰청에 공인중개사법 위반 및 사기 혐의로 고소하면, 중개사 입장에서는 자격 문제까지 걸려 압박이 커집니다.
합의가 이루어지지 않으면 민사소송으로 손해배상 판결을 받은 후, 공제조합에 공제금 청구 절차를 진행하는 순서를 많이 택합니다.
4. 부동산 실무 관점 조언
공동담보 과다·시세 대비 높은 전세가인 상태에서 보증보험 허위 기재까지 겹친 경우,
경매 시 보증금 전액 회수가 어렵게 나오는 사례가 실제로 많습니다.이럴수록 “중개사의 확인·설명의무 위반”을 주요 공격 포인트로 삼는 것이 전략적으로 중요합니다.
가능하면 전세·부동산 전문 변호사와 상의해
1. 소장·고소장 문구를 정교하게 다듬고
2. 공인중개사법 위반 조항,
3. 허위 기재 부분을 구체적으로 적시하시는 것을 권합니다.
***최종 정리***
계약서에 보증보험 가입이 허위로 기재되어 있고, 이를 신뢰해 전세 계약을 체결했다면,
공인중개사의 설명의무 위반에 따른 손해배상 청구 가능성은 상당히 높은 편입니다.책임 비율은 사건마다 다르지만, 임차인 손해의 일부(예: 40~60% 수준)를 인정한 판례도 다수 존재합니다.
형사로는 공인중개사법 위반 및 사기 혐의를 함께 검토할 수 있고, 민·형사를 병행하면서 공제조합 공제금까지 염두에 두는 전략이 유효합니다.
이사 일정이 급하면 임차권등기명령으로 권리를 묶어두고, 전문 변호사와 함께 중개사의 과실과 허위 기재 부분을 집중적으로 입증해 가는 쪽이 현실적으로 가장 안전한 방향입니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
공인중개사가 공동담보 근저당과 보증보험 가입을 허위로 안내하여 손해를 입은 경우 공인중개사법 30조 위반으로 민사손해배상 청구가 가능하며 협회 공제에서 배상받는 사례가 대부분입니다 형사 사기죄는 고의 입증이 쉽지 않지만 공인중개사법 위반으로 벌금형 판결이 나오게 됩니다