경제
전세 금액중 일부만 보증보험이된다는데 괜찮을까요?
오피스텔 전세 9500에 들어가고싶은데 이전 세입자가 갑자기 나가게 된거라 돈이 묶여있어서 보증보험이 8400정도까지만 될거같다고 하시더라구요 그리고 남은 1100정도는 차용증을 써준다고 하는데 이런식의 계약도 많이하시는지 혹은 상관없을지 궁금합니다
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
임대인의 자금 사정으로 잔여 보증금을 차용증으로 대체하는 방식은 일부 전세 시장에서 일어나기는 하지만 전세사기나 미반환 사고로 이어지기 쉬운 비정상적인 계약 형태입니다. 보증보험 8400만원까지만 가입된다는 것은 주택 가치 대비 선순위 채권이나 공시가격 한계로 인해 1100만원은 무방비 상태로 노출됨을 뜻합니다. 보증금 전액에 대해서 안전한 반환 보장이 되지 않는 매물이므로 계약을 진행하기보다는 차액을 현금으로 즉시 정산할 수 있는 집을 선택하거나 계약을 포기하는 것이 안전해 보입니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
보증금 9500만원중 1100만원이 보증보험 가입 대상에서 제외되고 차용증으로 대체되는 계약은 임차인에게 매우 위험하고 일반적이지도 않고 안전한 방식도 아닙니다. 차용증은 집주인과의 사적인 채권,채무 증명일뿐 주택임대차보호법상 보증금으로서의 우선변제나 HUG 보증보험의 보호를 받지 못해 경매시 전액 손실 위험이 큽니다. 집주인이 기존 보증금을 제때 반환하지 못하는 자금난 상태일 가능성이 높아보이니 보증금 전액에 대해 보증보험 가입이 가능한거나 집주인이 현금으로 즉시 반환할 수 있는 매물로 다시 알아보시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전세금 9,500만 원 중 8,400만 원만 보증보험이 되고 나머지 1천만 원은 차용증으로 처리하는 조건이라면 위험한 구조는 맞습니다.
보험 가입은 좋지만 전체 금액이 보장되지 않는 일부 보증이므로 나머지 1,100만 원은 사실상 무담보 대출 상태가 되기 때문입니다.
일부 보증 같은 경우는 많지 않지만 간간히 계약하긴 합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
현재 말씀은 1100만원은 전세보증보험과 임차권 보호에서 빠질 수 있는 부분이기에 저는 계약을 하지 않는 것을 권장드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보증보험 한도가 8400만원까지 일부보힘이 된다고 한다면 미반환시 보증사로부터 반화되는 보증금도 해당금액이 최대입니다. 이럴 경우 1100만원에 대해서 차용증을 작성한다고해서 이게 100%보장이 된다라고하는 하기 어렵습니다. 그리고 정확하게는 확인이 필요하겠으나, 일부보증만 되는 경우에는 임차인이 개별적으로 전액보증보험을 가입하거나, 해당 보증금으로는 가입이 어려워 계약서상 보증금을 8400만원을 기재한뒤 이면계약으로써 별도의 1100만원을 차용증으로 대체하는 방식은 위험한 계약형태입니다. 결국에 임대인이 경제사정이 어려워 자금일 앖다면 1100만원에 대한 반환가능성은 장담하기 어렵기 떄문엡니다. 이럴 경우라면 차라리 보증금을 8400만원에 차약분 1100만원을 월세로 전환하여 부담을 하시는 방법으로하시는게 더 안전할수는 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 전세의 경우 최악의 경우 경매로 넘어가게 되고 선순위 채권이후 전세금이 받을 수 있을 만큼 남아 있는지가 중요할 수 있습니다. 최악의 경우 만일 임대인이 경제적 상황으로 인해서 파산이 잠적을 하게 될 경우 보증보험으로 전세자금은 구제를 받는다고 할 수 있지만 차용증을 받은 금액은 사실 소송을 통해서 판결을 받고 다른 담보에 가압류 등으로 채권을 회수를 해야 되는 절차를 밟아야 회수가 가능할 수 있습니다. 즉 1100만원을 차용증을 받고 빌려주는 것이기 생각하시면 되고 임대차계약종료 후 반환에 대한 판단은 임차인이 할 수 있고 또한 임차인의 선택의 문제라 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
말씀하신 방식은 아예 없는 계약은 아니지만, 세입자 입장에서는 위험이 커지는 구조입니다
현재 상황을 정리하면
전세금: 9,500만 원
보증보험 가입 가능 금액: 약 8,400만 원
나머지 1,100만 원은 집주인이 차용증 작성
여기서 가장 중요한 점은 보증보험이 보장하지 않는 1,100만 원입니다
집주인이 계약 종료 후 돈을 돌려주지 못하면 보증보험에서는 8,400만 원까지만 보상될 가능성이 있습니다
차용증은 집주인의 채무를 인정하는 문서일 뿐, 보증보험처럼 즉시 돈을 대신 지급해 주는 장치는 아닙니다
결국 1,100만 원을 돌려받지 못하면 별도로 지급 요구나 소송 등을 해야 할 수도 있습니다
이런경우에는 1,100만원을 월세로 계약하는 방법도 있습니다