갱신요구권 행사 후 중도해지 및 보증금 반환 관련 법적 효력 문의(부동산)

Question

안녕하세요.
경기도에서 거주중이며, 전세 계약 중도 해지와 관련하여 임차인의 권리 및 법적 대응 등 질문 드립니다!

[계약 상황]

• 최초 계약: 2023년 10월 입주

• 갱신 계약: 2025년 10월 재계약서 작성 (만기 2027년 11월)

• 특이 사항:
  1. 재계약서 특약란에 "임차인의 계약갱신요구로 재계약임" 명시됨.
  2. 주택임대차계약 신고 필증상 갱신요구권 행사 여부 "행사"로 표기됨.
  3. 현재 HUG 전세금 보증보험 가입 상태.

현재 개인 사정으로 인해 계약 기간 도중 퇴거를 희망하고 있습니다.
많은 전문가 선생님들의 소중한 답변 기다리고 있으니, 많은 답변 부탁드립니다!

질문 1. 현재 제가 중도 해지 통보 및 3개월 후 보증금 반환 요구가 가능한가요?
임대인에게 해지 통보를 한 날로부터 3개월이 되는 시점에 보증금 전액 반환을 요구하는 것이 법적으로 정당한가요? 가능하다면 명확한 주택임대차보호법 조항 등 법적인 권리를 알고 싶습니다.

질문 2. 임대인의 "중도 해지 불가" 주장시 임대인 입장에서 법적인 논리가 있을까요?
임대인이 "2년 기간을 채우기로 합의하고 계약서를 새로 썼으니 중도 해지가 안 된다"거나
"새로운 세입자를 구하고 복비를 내야 나갈 수 있다"는 등 방어할 경우, 임차인이 내세울 수 있는 법적 팩트와 논리는 무엇인가요?

질문 3. 해지 통보 방법과 녹취의 효력은?
전화 통화로 해지 의사를 밝히고 이를 녹취했을 때, 상대방 동의 없는 녹음도 법적 증거력이 있나요?
또한, 분쟁을 대비해 가장 확실하게 해지 효력을 발생시킬 수 있는 통보 방법에 대해 조언 부탁드립니다.

• 추가 질문: 만약 임대인이 계약서상 주소지에 거주하지 않아 내용증명이 폐문부재나 수취인 불명으로 반송될 경우, 해지 효력을 발생시킬 행정적 조치는 무엇이 있나요?
  
  

질문 4. 보증금 미반환 시 사후 조치 순서와 방법은?
통보 후 3개월이 지났음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차권등기명령 신청 → HUG 보증이행청구로 이어지는 구체적인 절차와 주의사항(전입신고 유지 등)이 궁금합니다.

질문 5. 새로운 거주지로 이사시 받게 될 대출 상품의 대한 제한 여부
임대인의 상환 지연시 발생시 주택도시기금(HUG)와 한국주택금융공사(HF) 상품을 동시에 보유하게 되는 경우가 생길수 있는데, 은행에서 '상환 조건부' 없이 대출 실행이 가능한지?

많은 답변 부탁드립니다!

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제4항에 따라 갱신요구권을 행사한 의뢰인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있고, 통지한 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하여 임대인은 보증금을 반환해야 할 의무가 생기는 것으로 보입니다.

재계약서 작성 여부와 관계없이 갱신요구권 행사 사실이 명시되어 있다면 법적 효력은 동일하게 유지됩니다. 따라서 임대인이 중도 해지를 거부하거나 중개수수료를 전가하는 것은 법적 근거가 부족합니다. 의뢰인은 해지 통보 시 내용증명을 통해 명확한 의사를 남기는 것이 가장 확실하며, 상대방 동의 없는 통화 녹음도 민사 분쟁에서는 적법한 증거로 활용될 수 있습니다.

내용증명이 폐문부재로 반송될 경우, 주민등록표 초본을 발급받아 임대인의 실거주지를 확인한 후 다시 발송하거나, 법원에 의사표시 공시송달을 신청할 수도 있습니다. 3개월 후에도 보증금을 받지 못한다면 반드시 임차권등기명령을 완료한 후 대항력을 유지한 상태에서 HUG 이행 청구를 진행해야 합니다.

신규 대출의 경우, 기존 보증금 미반환 상태에서 추가 대출 시 '상환 조건부' 없이 진행하기는 어려울 것으로 생각됩니다. 금융기관의 규정에 따라 달라질 수 있으니 사전에 거래 은행을 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

1. 2. 사안의 경우는 묵시적 갱신을 한 것이 아니라 임차인의 계약갱신청구권을 통해 재계약이 된 사안으로 보입니다. 이 경우에는 당사자는 계약을 준수할 의무가 있고, 재계약시 임대차계약기간이 2027년 11월까지로 정했다면 당사자 어느 일방도 법정 또는 약정해제사유가 없는 한 임의로 계약을 해지할 수 없습니다[참고로 최근에 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 상태에서 ‘갱신계약, 재계약’등 형식으로 임대차를 연장하는 취지의 계약(서)을 체결(작성)한 사안의 경우에는 임차인이 임의해지권을 상실하지 않는다는 서울고등법원 2023나2016548 판결이 있으나 해당 판례 사안은 일단 묵시적 갱신이 되어 임차인이 임의해지권을 취득한 이후에 재계약이 된 사안이므로 선생님의 사안과는 다릅니다].

관련법령

주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 

3. 전화통화나 문자로도 계약해지 통보를 할 수 있으나, 문자의 경우에는 상대방이 수신하지 못하는 상황도 있을 수 있으므로 문자를 발신한 후 임대인이 아무런 답변을 하지 않는다면 전화통화 또는 직접 대면하여 의사를 전달하시는게 좋을 것 같습니다(내용증명 역시 상대방이 수취를 하지 않을 수 있고, 이 경우에는 해지의 효력이 발생하지 않습니다). 위 사안에서 계약기간중 임의해지는 어렵겠지만 임대인과 협의하에 합의해지하는 것은 얼마든지 가능하므로 전화 또는 직접 만남을 통해 해지 논의를 해보시는게 좋을 것 같습니다.

4. 위 사안에서는 묵시적 갱신에서의 임대차계약 해지권은 행사할 수 없다고 보아야 할 것입니다. 계약기간이 만료되거나 합의해지가 된 후에라야 임대인을 상대로 보증금반환청구를 할 수 있을 것입니다.

5. 이는 금융기관과의 대출계약 문제이고 금융기관마다 업무처리방식이 상이할 것이므로 금융기관과 상의해보셔야할 것 같습니다.

Answer 3

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

갱신요구권행사로 갱신이 되신 사항이기 때문에 언제든 해지 통지가 가능하고, 해지 통제가 상대방에게 도달한 날로부터 3개월이 경과하며 계약 해지 효력이 발생합니다. 일반적으로 내용 증명을 통해 상대방에게 해지 통지를 하나, 내용증명 이외에도 문자 발송 전화 통화 등으로도 해지통지는 가능합니다. 상대방에게 도달만 하면 그 즉시 해지 통지는 된 것으로 인정됩니다. 방법에 제한이 있지는 않습니다.

임대인이 보증금 반환을 거부할 경우에는 임차권 등기명령 및 지급명령 신청 등 법적 조치가 가능하십니다.