안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
상황이 조금 복잡해 보이지만 현실적인 방향으로 하나씩 정리해드릴게요. 최대한 실질적인 조언 드릴게요!
상황 요약
전세금: 2억 8천 ~ 3억 (지방, 25평 신혼집)
자본금: 1~2천만 원
소득: 본인 3,200 / 배우자 3,700 → 부부합산 6,900만 원
배우자 명의 아파트 2채 보유 중 (재개발 논의, 실거주 어려움)
주택 보유로 인해 신혼부부 전세대출은 어렵다 판단하심
주금공 전세대출 예상 한도 1.2~1.3억 정도
전세금 부족분을 신용대출 or 반전세로 보완하려 함
현실적인 대출 전략
전세대출 최대한 땡겨쓰기주택 보유자와 혼인신고를 했다면 무주택자 요건 미충족으로 버팀목 전세대출 ×, 신혼부부 전세대출 ×입니다.
그러나 주금공 일반 보증이나 HUG 전세대출은 무주택 요건 없어도 가능합니다.
개인신용 + 소득 기준으로만 심사하므로, 본인 단독으로 1.2~1.5억 정도는 가능성 있음
신용대출 보완부족분(약 1.5억)은 부부 신용대출 병행 가능성 있음
예: 각자 5천~1억 선에서 신용대출 → 전세금 보완
반전세 (전세 + 월세) 협상예: 전세 1억 2천만 원 + 보증금 3천만 원 + 월세 60만 원 이런 구조로 협상
집주인이 수용한다면 초기 자본금이 적어도 입주 가능
3억짜리 전세에서 1.2억 대출 후 나머지를 월세로?이건 반전세 구조입니다. 실무적으로 가능합니다!
단, 집주인과의 협의가 필수
전세대출은 통상 "전세보증금의 80~90%" 한도 내에서만 승인됨
월세로 전환되는 금액은 전세대출 대상이 아니므로, 별도로 신용대출 또는 현금 보완 필요
현실적 제안
은행 두 곳 이상에 사전 상담 받아보세요.
HUG 전세대출 가능한 은행 (국민, 농협, 신한 등)
주금공 일반 보증 가능 여부 확인
전세금 2억 초반대로 낮춰보는 것도 현실적 선택
2억 수준이면 전세대출로 거의 커버 가능
입지·집 컨디션보다 우선순위는 자금 안전
결론 적으로 전세대출 1.2억 + 신용대출 or 반전세 협상 → 입주 가능
신혼부부 대출 요건 안돼도 주금공/HUG 상품 가능성 높음
은행 실무 담당자와 직접 시뮬레이션 꼭 받아보세요.
개인적인 의견으로는 너무 무리하게 예산을 잡는것으로 보입니다. 보증금 2천 선에서 월세 50정도로 집을 알아보시는게 가장 현실적인 방법으로 보입니다. 참고하세요!