부동산 공시식가는 왜 실제 가격보다 낮게 책정되나요.

Question

안녕하세요. 붉은날다람쥐293 근희입니다. 부동산 공시식가는 왜 실제 가격 보다 낮게 책정되는지요. 궁금하여 문의합니다.

김희영 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산공시법에 따라서 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 입니다.정부에서는 부동산가격 공시제도에 따라 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않은채 적정가격을 결정하므로 실 거래가와 차이가 발생하고 있는데, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 그러나 공시지가, 공시가격을 올리면 세금부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2024년에는 2020년 수준으로 인하 적용하게 되었습니다. (2024년 현재 실거래가 반영률: 토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%)

최병옥 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.공시가격 제도는 부동산 가격 상승폭을 반영하는 과정에서 갑작스러운 세부담 급증을 방지하기 위해 점진적으로 조정되는 경우가 많습니다. 즉, 시세에 맞추기 위해 공시가격을 급격하게 올리면 주택 소유자들이 부담하는 세금도 갑자기 크게 증가할 수 있어 사회적 불안을 초래할 수 있습니다. 따라서 정부는 현실 반영을 하면서도 단계적으로 공시가격을 인상해 세금 부담을 조절하려고 합니다.시세를 100% 반영하는 경우 주택 소유자들에게 재산세나 종합부동산세 부담이 크게 증가할 수 있기 때문에, 공시가격을 낮추어 세율을 완화하거나 세금을 더 부담하기 쉽게 조정하는 방식이 사용됩니다.감사합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가는 재산세와 종부세등의 과세 기준금액이되고 세금산출시 과세 표준이 되는 가격입니다. 공시지가의 경우 이러한 목적떄문에 세부담에 직접적으로 관련이 있기에 그동안 시세대비 60%수준정도로 유지하고 있었습니다, 다만 전정부에 공시지가현실화를 발표하면서 세부담에 대한 반발이 있었으나 현정부에서 이러한 공시지가 현실화를 폐지함으로써 현재는 70%정도 수준으로 유지되고 있습니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공시지가는 모든 과세의 기준이 됩니다. 그런데 부동산의 싯가는 시도때도 없이 변동되고, 거래하는 사람에 따라, 위치에 따라 천차만별입니다. 그러나 공시지가 산정시는 이러한 제반요소를 반영할 방법이 없기 때문에 자연히 가장 낮은 지가를 표준으로 삼을 수 밖에 없고, 거기에 안전치까지 감안하다보니까 통상 싯가보다 낮을 수 밖에 없다고 합니다 거기에다가 공시지가는 그들이 산정한 싯가의 80%에서 책정한다고 합니다

홍성택 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.공시가격은 특정 기준에 따라 평가되며, 시장의 변동성을 반영하지 못할 수 있습니다. 예를 들어, 공시가격은 주로 과거 거래 데이터를 기반으로 하여 산정되기 때문에 최근의 급등한 시장 가격을 반영하지 못할 수 있습니다.

한영현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.공시가격은 정부의 기준과 절차에 따라 상대적으로 안정적인 가격을 산정하며, 급격한 시장 변동이나 특정 지역의 특수한 상황이 즉각적으로 반영되지 않습니다.또한 감정평가사 등이 정해진 기준에 따라 평가하기 때문에 표준지 가격을 기준으로 일정한 비율을 적용하여 산정되며 개별 부동산의 특성보다는 평균적이고 일반적인 요소가 반영되기 때문에 실거래랑 차이가 발생하게 됩니다.

최현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 공인중개사입니다.공시지가는 순수한 땅, 토지의 가격을 기준으로산정됩니다. 실거래가는 06년이후 실거래가 신고 의무에 따라실제 거래되는 가격을 기준으로 합니다.그래서 대부분 실거래가가 높습니다.

이상엽 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 공시가격은 부동산의 적정가격을 조사·산정하여 공시한 가격을 말합니다. 부동산의 실거래가는 시장 상황에 따라 변동성이 크기 때문에, 정부는 부동산의 적정가격을 파악하여 부동산 시장의 안정성을 유지하고, 세금 부과 등의 행정 목적으로 활용하기 위해 공시가격을 산정합니다. 부동산 공시가격은 공시지가, 주택공시가격, 공동주택공시가격으로 구분됩니다. 이는 정부가 부동산 관련 세금을 부과할 때 사용하는 기준 가격입니다. 공시지가는 국토교통부장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말합니다. 이는 재산세, 종합부동산세 등의 부동산 보유세와 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 부동산 거래세를 산정하는 기준이 됩니다. 주택공시가격는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택 등의 주택에 대한 공시가격을 말합니다. 이는 주택의 재산세, 종합부동산세 등의 부동산 보유세와 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 부동산 거래세를 산정하는 기준이 됩니다. 공동주택공시가격는 아파트, 빌라, 연립주택 등의 공동주택에 대한 공시가격을 말합니다. 이 또한 주택의 재산세, 종합부동산세 등의 부동산 보유세와 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 부동산 거래세를 산정하는 기준이 됩니다.부동산 공시가격은 지역, 위치, 용도, 건물의 구조 등 다양한 요인을 고려하여 산정되기 때문에 실제 가격과 차이가 있을 수 있습니다. 또한, 부동산 시장의 상황에 따라 적정가격이 변동될 수 있으므로, 정부는 매년 부동산 공시가격을 조사하고, 이를 공시합니다.