만기 전 퇴거 가능성 언급 후 집주인의 입장 번복… 계약갱신청구권 행사 및 신규 계약 대응 문의

Question

[상황 내용]

• 만기 전 퇴거 가능성 최초 전달

  • 내년 2월 전세 만기 예정이며, 집값 상승으로 매매 이사를 알아보고 있는 상황이었습니다.

  • 이에 부동산을 통해 집주인에게 "매매할 좋은 집이 나오면 만기 전이라도 일찍 나갈 수 있다"고 미리 이야기해 두었습니다.

  • 당시 부동산에서는 "집을 구하게 되면 3개월 전에 알려달라"고만 안내받았습니다.

• 매물 탐색 지연 및 집주인의 말 번복

  • 마땅한 매물이 나오지 않아 이사 일정이 계속 지연되고 있었습니다.

  • 그런데 최근 연락이 와서 "1월 중순 전에 나갈 수 있으면 새 세입자를 구하고, 2월 만기에 나갈 거면 집주인이 직접 들어와 살겠다"고 통보했습니다.

  • 그러더니 갑자기 다시 말을 바꿔 "2월 만기에 나가더라도 실거주하지 않고 새 세입자를 구하겠다"며 말을 계속 번복하고 있습니다.

• 현재 우려 상황

  • 2월 만기 시점까지 좋은 매물을 구하지 못할 가능성이 커져, 일단 이 집에서 계약을 연장하고 천천히 매매를 알아보려고 합니다.

[질문 내용]

• 계약갱신청구권 행사 가능 여부

  • 처음에 "일찍 나갈 수도 있다"고 언급했으나, 확정적인 '계약 해지 합의'나 서면을 작성한 적은 없습니다. 만기 2개월 전까지 계약갱신청구권을 정상 행사하여 거주를 연장할 수 있나요?

• 집주인이 임의로 새 세입자와 계약한 경우

  • 집주인이 구두 정황만 가지고 2월 만기에 맞춰 임의로 새 세입자와 계약을 진행해 버린다면, 법적으로 임차인의 계약갱신청구권 행사가 우선하나요? 아니면 임차인에게 어떤 책임을 물을 가능성이 있나요?

• 갱신 후 중도 해지 및 보증금 반환

  • 계약갱신청구권으로 연장한 상태에서 추후 마음에 드는 매매 집을 찾게 될 경우, 집주인에게 해지 통보를 하고 3개월이 지나면 정당하게 보증금을 돌려받고 퇴거할 수 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

• 계약갱신청구권 행사 가능 여부

이전에 계약갱신청구권을 사용한 적이 없다면 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신청구권을 행사한다는 의사를 명확하게 통보할 수 있습니다. 임대인은 실거주 등 법에서 정한 정당한 사유가 없다면 이를 거절하기 어렵습니다.

• 집주인이 임의로 새 세입자와 계약한 경우

임대인이 새 임차인과 먼저 계약했다는 이유만으로 기존 임차인의 계약갱신청구권이 당연히 사라진다고 보기는 어렵습니다. 주택임대차보호법상 제3자와 새로운 임대차계약을 체결했다는 사유 자체가 계약갱신 거절사유로 규정되어 있는 것은 아닙니다. 따라서 기존 임차인의 명확한 퇴거 확정이나 계약 종료 합의 없이 임대인이 임의로 새로운 임차인과 계약을 체결했다고 해서 기존 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 못하는 것은 아닙니다.

다만 기존 임차인이 계약 종료에 명확하게 합의한 것으로 볼 수 있는 사정 등이 있다면 분쟁이 발생할 여지는 있으므로, 현재 갱신을 원한다면 계약갱신청구권 행사 의사를 문자 등으로 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다. 계약갱신요구권은 법에서 정한 사유가 있는 경우에만 임대인이 거절할 수 있습니다.

• 갱신 후 중도 해지 및 보증금 반환

계약갱신청구권을 사용한 연장의 경우 중도해지시 상대방의 동의는 필요하지 않고 임대인이 해지통보를 받은 3개월후 계약은 종료되게 됩니다. 즉 임차인이 해지통보를 한 3개월후에 퇴거가 가능할수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 계약갱신청구권 행사 가능합니다.

2. 일단 임대인에게 계약 만료까지 거주 한다고 말하시고 협의하시길 바랍니다. 협의 사항입니다.

3. 네 계약갱신청구권 행사 후 퇴거 통보하면 3개월 안으로 보증금을 반환해줘야 합니다. 그 다음 퇴거 하시면 되겠습니다.

감사합니다.