세안고 매매시 하자담보책임기간에 관해 문의드립니다

Question

안녕하세요,

저희는 이번 8월에 아파트를 매매하고 현세입자가 내년 2월까지가 만기라 그 이후에 입주입니다.

매매계약서 특약에 하자담보책임이 잔금일로부터 6개월이라는데

그러면 저희는 살아보지도 못하고 하자담보책임기간이 끝나는거라 입주일로부터로 기간을 수정해달라고했더니

중개인이 안된다고 하더라구요

조언부탁드립니다

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

구축아파트인 경우 민법에 규정된 매도인의 하자담보책임에 따라 하자 사실을 안 날로부터 6개월의 하자담보책임이 규정될 수 있는데, 하자가 계약 당시나 인도 시점에 이미 존재하였고 매수인이 이를 몰랐고 과실이 없었던 경우에 한해 매도인에게 책임을 지울 수 있습니다. 즉, 하자담보책임은 민법에 따른다고 수정하시면 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 민법에 정의 되기를 하자담보책임은 6개월로 지정이 되어져 있습니다.

따라서 계약전에 집을 보게 될 경우 확인을 하시는 것과 하자부분은 세입자를 통해서 확인을 미리 확인을 하시고 계약을진행을 하는 것이 좋고 통상 특약사항으로 현 시점에 대한 집 상태가 매매가격에 적용이 된다는 것을 많이 넣기 때문에 잔잔한 하자의 경우 거래가격에 포함이 되어져 있을 가능성이 크고 하자담보책임등 처럼 큰 하자의 경우는 민법상 6개월로 정해져 있기 때문에 그 기간을 손 되게 되면 매도인이 협의를 안 할 가능성이 크다 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

민법 제580조는 매매목적물에 하자가 있는 경우 매도인의 담보책임을 규정하고 있고, 제582조는 그 권리를 매수인이 하자 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사하도록 하고 있습니다

즉, 법정기간 자체가 단순히 잔금일부터 6개월 인 것은 아닙니다

따라서 계약서에 매도인의 하자담보책임은 잔금일로부터 6개월로 한다 라고 별도로 적었다면, 이는 법정 규정과 별개로 매도인과 매수인이 합의한 특약으로 볼 여지가 큽니다

지금 상황에서는 특약을 그대로 받아들이는 것이 매수인에게 불리합니다

질문자님은 8월에 잔금을 치르고 소유권을 넘겨받지만, 실제 아파트를 사용하는 것은 현 임차인이 퇴거하는 내년 2월 이후인 상황이라면

그렇다면 8월부터 6개월이면 대략 내년 2월 전후에 특약상 기간이 끝나게 됩니다

특약을 안날로부터로 요구해보시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

민법 제580조에 보면 매매목적물에 하자가 있는 경우 매도인의 담보책임을 규정하고 있고 제582조는 그 권리를 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 내 행사하도록 규정하고 있습니다.

따라서 중개사한테 이 같은 사실을 주지시키고 특약으로 민법 제580조와 582조를 넣어 달라고 하시면 되겠습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

중개인이 일방적으로 수정할 수 없다고 정할 문제는 아니며 하자담보책임은 매도인과 매수인이 합의해 정하는 계약 조건이므로 매도인이 거부하는 것인지 중개인이 중간에 거부하는 것인지 구분해야 하시며 실제 인도일로부터 6개월로 적으시는 것이 안전합니다