분양사기를 예방하기 위해 계약 전 반드시 확인해야 할 사항은 무엇인가요?

Question

최근 아파트, 오피스텔, 상가, 생활형 숙박시설 등 다양한 부동산 분양이 이루어지고 있지만 과장 광고나 허위 정보로 인한 분양사기 피해 사례도 꾸준히 발생하고 있습니다. 시행사나 분양대행사의 말만 믿고 계약했다가 약속된 시설이나 수익 보장이 이뤄지지 않아 피해를 보는 경우도 있다고 하는데요.

분양사기를 예방하기 위해 계약 전 어떤 서류와 인허가 사항을 확인해야 하는지 궁금합니다. 또한 모델하우스 설명과 실제 계약 내용이 다를 경우 어떻게 대처해야 하는지, 계약금 반환이나 피해 구제를 받을 수 있는 방법에는 어떤 것들이 있는지 알고 싶습니다. 실제로 소비자가 가장 주의해야 할 부분은 무엇인가요?

Answer 1

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

분양사무실가면 전부 다~ 구청에서 다 허가 내준거라 안전하다라고 하잖아요

이말은 반만 맞는 말이예요

이때 허가가 두개가 있습니다.

건축허가 그리고 분양허가

그런데 대부분 건축허가만 받고 분양허가는 안 받은 상태에서 분양하는 경우가 많습니다.

이는 불법입니다.

그리고

분양대금 입금할때

왜 그렇게 대표 개인계좌로 넣을까요?

그런건 없어요

무조건 00신탁 지정계좌로 넣어야 되요

또한

생활형숙박시설은 절대 하시면안되요

주택수 안들어 간다고 하지만 실거주하면 이행강제금 폭탄맞아요

상가 지산센터도 독점업종 계약서 조항에 있는지 확인하시고

등등

너무 많아 이만..

Answer 2

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.

핵심 조건들을 분양계약서의 특약사항에 명시적인 문서로 남겨두는 것이 가장 안전합니다.

건축물을 분양하려는 사업자는 관련 법령에 따라 사전에 관할 지방자치단체의 장에게 분양 신고를 하고 승인을 받아야 하므로, 계약 전 해당 사업장이 적법한 인허가를 거쳤는지 지자체 건축과 등을 통해 확인하시는 것이 가능합니다.

모델하우스에서 제공된 카탈로그나 상담사의 구두 설명은 원칙적으로 청약의 유인에 불과하여 그 자체로 계약 내용이 된다고 보기는 어렵지만, 그것이 계약의 본질적인 조건에 해당하고 계약서에 명시적으로 배제하지 않았다면 이행 의무가 인정될 수 있습니다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829 판결). 따라서 완공 후 분쟁을 차단하기 위해서는 확정적인 수익률 보장이나 주변 개발 호재, 마감재 사양 등 중요 안내 사항을 계약서 본문이나 특약란에 명문화해 두시는 것이 안전하기는 합니다만 현실적으로 어려운 경우가 존재하기 때문에 적절히 특약을 기재하고 별도의 입증자료들도 모아서 잘 보관하시는 것이 중요합니다.

만약 계약 체결 이후에 기망 행위나 중대한 허위 사실이 밝혀진다면 민법상 사기 또는 착오를 이유로 분양 계약을 취소하고 계약금 반환을 청구할 수 있는 법적 경로가 존재합니다. 다만 계약자가 서명한 계약서의 효력이 강력하게 인정되는 만큼, 사후 구제 절차를 밟는 과정은 고도의 입증 책임과 상당한 시간적 부담이 따를 수 있으므로 사전에 피해를 예방하시는 방향을 권장해 드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

대행사의 말만 믿지 말고 지자체에서 분양신고필증과 건축허가서를 직접 확인해야 하며 계약금은 개인 계좌가 아닌 지정된 신탁회사 법인 계좌로만 입금해야 안전합니다. 구두 설명이나 홍보물은 법적 계약 효력이 약하므로 확정 수익 같은 핵심 약속은 계약서 특약에 반드시 기재하고 상담 내용을 녹음해 두어야 추후 계약 취소 소송에서 증거로 쓸 수 있습니다. 주의할점은 중도금을 내면 일방적 계약 해제가 불가능해서 소송으로 가야 하므로 오늘 마감이라는 압박 영업에 속아 당일 송금하지 말고 서류를 챙겨 나와서 전문가와 자문을 거친 뒤에 도장을 찍으시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 분양사기를 피하기 위해서는 신뢰가 있는 시행사나 시공사등을 선택을 하는 것이 좋고 반드시 과장 및 허위 광고에 대한 증거를 향후 남기기 위해서 계약전에 미리 설명 및 홍보를 받은 내역 및 통화 등을 확보를 해 놓은 것이 좋습니다.

또한 최근 건설경기가 매우 좋지 못하기 때문에 가장 우선적으로 시공능력 등 건설사등의 현황등도 참조를 하는 것이 좋습니다. 또한 분양계약서 상 취소 시 위약사항등을 미리 숙지를 하고 향후 문제가 발생이 될 경우 과장 및 허위 광고등에 의한 계약 체결로 인해서 계약 취소가 가능할 수 있도록 사전에 준비를 해 놓는 것도 방법이라 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

분양사기를 당하지 않으려면 개인 스스로 많이 알아보고 계약서를 꼼꼼하게 보는 것이 필요합니다.

또한 주변 시세보다 비싸게 분양하는지 아니면 싸게 분양하는지 시세 파악이 중요하고 분양가격이 주변 시세보다 비싸면 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

한 번 계약하면 해지가 어렵기 때문에 계약하기 전에 철저히 준비해서 접근해야 하는 것이 1순위라 말씀드립니다.