토지거래 허가 자금조달 계획서에 차입금이 크면 보금자리론 안나오나요?

Question

6억 짜리 아파트에

4억 대출

4천 자기자본

1억 6천 지인에게 빌린 그밖의 차입금일 때

1. 자기 자본 부족으로 시청이나 주금공 등 어떤 곳에서라도 태클 들어오는 건 없을까요?

예를 들면 토지거래 허가가 나오지 않을 수 있다던지..

2. 해당 거래에 지인에게 빌린 돈에 대한 차용증을 쓰면 보금자리론에서 4억 승인이 거절될 수 있다는데 맞는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 토지거래허가의 경우 단순히 자기자본 비율이 낮거나 지인에게 빌린 자금의 비중이 크다는 이유만으로 반드시 허가가 나오지 않는다고 보기는 어렵습니다. 다만 자금조달계획서에차입금 비중이 상당히 높다면 실제 자금조달 가능 여부나 차입금의 출처 등에 대해 차용증, 계좌이체 내역 등 추가적인 소명자료를 요구받을 가능성은 있을 수 있습니다.

2. 지인에게 1억6천만원을 빌렸다는 사실만으로 보금자리론이 무조건 거절된다고 단정하기는 어렵습니다 .

보통 보금자리론은 주택가격과 개인소득 및 부채에 따른 DTI에 따른 한도가 정해지게 되어 개인 간 차용금이 금융기관 대출과 동일한 방식으로 자동 반영되는 것은 아닐 수 있기 때문입니다. 다만 대출 심사 과정은 금융기관에 따라 적용기준이 다를수 있어 다른 채무나 자금조달 내용에 대한 확인을 요구받을 가능성을 완전히 배제하기는 어려울수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 자금 조달 계획서에 자금 출처 부분을 투명하게 기재한다면 큰 문제 없이 허가가 나올 듯 합니다.

2. 지인 차입금에 차용증을 쓴다고 해서 보금자리론 4억 승인이 자동으로 거절되지 않습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

네, 허가 거절 확률이 높은 상황입니다.

지인에게 빌린 금액은 편법증여로 의심받기 쉬운 상황이라 국세청 기준 적정 이자율(연 4.6%)이 명시된 차용증, 이자 지급 내역, 본인의 소득 증빙은 물론 돈을 빌려준 지인의 자금 출처까지 상세히 소명하라고 요구할 가능성이 큽니다. 4억원의 주담대와 1억 6000만원의 채무이자를 감당할 소득이 없으시면 허가 자체 불허됩니다.

​보금자리론 승인과 관련해서는, 지인과 작성한 차용증 자체가 대출 심사에서 곧바로 거절 사유가 되는 것은 아닙니다. 한국주택금융공사와 은행이 대출 한도를 산정할 때 기준이 되는 총부채상환비율(DTI)은 금융권 신용정보망에 등록된 부채를 바탕으로 계산되므로 개인 간 금전 거래는 전산상 부채로 잡히지 않는 경우가 일반적입니다.

다만 대출 심사 과정에서 은행이 자금조달계획서와 토지거래허가증을 확인하게 되며, 과도한 사적 채무로 인해 실질적인 금융비용 상환 능력이 현저히 부족하다고 판단할 경우 심사에 부정적인 영향을 미칠 여지는 존재합니다. 또한 일반적인 보금자리론의 최대 대출 한도는 3억 6,000만 원이며, 신혼부부나 생애최초 주택구입자 등 특정 조건에 한해서만 4억 원까지 가능합니다. 참고를 바랍니다. 감사합니다.