빌라 전세사기에 대한 위험성은 어찌 감지하나요?
빌라전세사이가 끊기지 않고 있습니다. 없는 사람들을 이용한 나쁜 악질 범죄를 어찌 예방하고 있는건가요? 공인중개사는 책임없다고 빠지는게 현실이더라거요
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세보증금을 지키기 위해서는 반드시 선순위 대출이 있는 지 확인을 하고 전입신고 + 확정일자로 대항력을 가지고,
보증보험을 들어 놓으면 안전합니다. 또한 공인중개사들도 위험에 대한 고지를 좀 더 잘 해야 합니다.
전세사기에 대해 공인중개사의 과실이나 부정한 행위가 있었는지 밝혀내기 어려운 부분이 있습니다. 중개 과정에서 특별한 문제없이 계약을 한 후 빌라왕처럼 집주인이 사망했을 경우 중개사의 과실을 묻기는 어려운 경우도 있기 때문입니다.다만 임차인에 대한 중개인의 설명 의무를 다했는지에 대해서는 중개인이 입증해야 합니다.
최근 임차인의 설명 의무 위반과 관련해 중개인의 책임을 인정하는 추세가 확산하고 있는 추세이긴 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세사기는 진정 사기의 의도를 가지고 한 경우보다 주택가격하락에 따라 전세보증금 미반환 사고가 더 많습니다. 즉 같은 사기라도 후자의 경우는 최초 사기의도가 아니기에 전세사기로 포함하여 말하기에는 어려운 부분이 있습니다. 즉 범죄로 보긴 어려운 케이스가 더 많습니다. 이러한 상황은 기존까지는 주택가격이 계속 우상향으로 상승하였기에 무자본갭투자라도 결국 깡통전세로 전환될 가능성이 낮았기에 문제가 되지 않았지만 불과 1~2년내 부동산 경기침체에 따라 그동안의 위험요소가 한번에 터지면서 전세보증금 미반환 사고가 크게 터진 경향이 있습니다. 결국 정부도 세입자도 임대인도 예상치 못한 주택가격하락이 몰고온 이슈이기 떄문에 정부에서는 현시점부터 이러한 문제가 발생된 갭투자등에 대한 예방책과 이를 중개한 중개사들에 대한 의무강화등의 정책을 계속적으로 늘려나가고 있는중입니다. 그리고 전세사기 행위를 도왔거나 무책임하게 중개만을 한뒤 책임을 피하는 중개사에 대해서도 그에 따른 처벌도 강화하는 정책으로 변경되고 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
근본적으로 전세사기를 방지하려면 본인이 조심하는 수밖에 없습니다.
전세사기를 당하지 않기 위해서는 먼저 등기부등본을 확인하여 권리관계등에 문제가 없는지 확인해야 하고, 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야 하며 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.
임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보고, 공인중개사를 통해 거래하며, 계약 전 인근 지역 실거래가를 인터넷으로 조회해보고 현지 방문 조사도 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.
대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.
현실적으로 전세 보증 보험 가입이 좋은데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.
전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
빌라전세사이가 끊기지 않고 있습니다. 없는 사람들을 이용한 나쁜 악질 범죄를 어찌 예방하고 있는건가요? 공인중개사는 책임없다고 빠지는게 현실이더라거요
==> 빌라 사기가 발생되는 경우 이 물건을 중개간 중개업자가 일정부분 과실이 있는 경우 이에 대한 부담책임이 있습니다. 이러한 경우 과실비율을 따라 일정부분 부담하는 것이 일반적입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
등기부등본을 통해 해당 빌라의 소유권과 근저당권 설정 여부를 확인하세요. 근저당권이 설정된 경우, 전세금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 임대인의 세금 체납 여부를 확인하기 위해 국세/지방세 완납 증명서를 요구하세요. 체납된 세금이 많으면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 무허가 또는 불법건축물인지 확인하기 위해 건축물대장을 열람하세요. 불법건축물은 철거될 수 있으며, 보증보험 가입도 불가합니다. 신탁등기가 되어 있는 경우, 신탁사와의 계약이 필요합니다. 신탁등기가 있는 집은 계약하지 않는 것이 안전합니다. 공인중개사를 통하지 않고 직접 거래하는 경우 사기 위험이 높습니다. 공인중개사를 통해 거래하는 것이 안전합니다. 임대인의 신원을 철저히 확인하고, 임대인과 직접 통화하여 계약 내용을 확인하세요. 전세가율이 높으면 깡통전세 위험이 있습니다. 건물 시세의 80%를 넘지 않도록 주의하세요.
이 외에도, 전세사기 피해를 예방하기 위해 항상 주의하고, 의심스러운 점이 있으면 망설이지 말고 신고하는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
그래서 지금은 그집 공시지가에 126%을 곱해서 나온금액이 전세가이면 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
전세를 얻을때는 그런부분에 염두를 두고 얻어야 합니다
예전에는 무조건 전세가를 올리다보니 집값이 내려갈때 문제가 심각했었는데 요즘은 이런장치를 해놨으니 방을 얻을때는 확인을 꼭 하시고 얻으시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
작정하고 사기를 치는 사람들을 이길 순 없습니다.
최소한의 예방을 해야 합니다.
집주인이 직접 계약서 작성하는지 보시고 선대출이 있는지 보시길 바랍니다.
그리고 주변 시세를 꼼꼼하게 파악하시길 바랍니다.
안녕하세요. 고정원 공인중개사입니다.
공인중개사가 전세사기에 해당하는 것임을 알고도 의도를 가지고 중개를 진행하였다면 처벌되상이 되며, 자격발탁까지 가능합니다.
세입자분 께서는 전세계약 전 국세, 지방세 완납증명서와 신용조회도 임대인의 동의를 구하여 해볼 수 있는것도 하나의 방법입니다.
시기가 시기이니만큼 가능하면 아파트로 이사가실 것을 추천드립니다.