부동산 매매 특약 관련 질문입니다. 검토부탁드립니다

Question

안녕하세요..

큰 돈이 오고 가는 만큼 계약서 쓰기전

전문가님의 도움을 꼭 받고싶습니다ㅠㅠ

기분 좋은 거래 될수 있도록 한번만 도와주세요..!!

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1. 대출이 나올 가능성이 높다고 함. 은행에서도 확답은 못주겠다고 함.

대출이 다 안나오면 계약 성사가 어려움.

이 점 꼭 넣고싶음

2. 혹시 모를 사기 가능성 방지 하고싶음

3. 집주인이나 부동산에서 최대한 기분 상하지 않도록 계약 하고 싶음.

매수 매도인 둘다 납득할만한 내용으로 기재

4.아래에 내용을 추가 또눈 변경 해서 적을 예정인데.

이것들만 기재 하면 나중에 큰 문제는 안생길지 궁금 합니다. 혹시 추가로 적어야 할 사항이있다면 알랴주세요

(변경 문구)

1. 대출 관련

매수인의 귀책사유 없이 보금자리론 대출이 거절되거나 대출금 부족으로 잔금 지급이 어려운 경우, 당사자는 우선 협의한다. 계약 해제에 합의하면 매도인은 계약금을 전액 반환하고 별도 위약금 없이 계약을 종료한다.

2. 공실 인도

매도인은 2027년 2월 15일까지 이사 및 짐 반출을 완료하고, 매수인이 즉시 입주할 수 있는 공실 상태로 인도한다.

3. 권리관계 유지

매도인은 계약일부터 소유권이전등기 완료일까지 새로운 근저당권·압류·가압류·가처분 등 권리를 설정하거나 발생시키지 않으며, 소유권이전등기에 지장을 주는 기존 권리는 잔금 지급 시까지 정리한다.

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Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

보금자리론이 확정되지 않은 상태에서 계약하려니 대출이 안 나오면 어떻게 될지가 가장 걱정되시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 지금 대출 조항은 협의한다, 합의하면이라는 표현으로 되어 있어서 매도인이 해제에 합의하지 않으면 계약금을 지킬 수 없습니다.

1. 대출 조항은 해제권을 직접 주는 문장으로 바꾸세요

매수인의 귀책사유 없이 대출이 거절되거나 승인액이 정한 금액에 못 미치면 매수인이 계약을 해제할 수 있고, 매도인은 받은 계약금을 즉시 반환한다는 식으로 써야 합니다. 대출 결과를 언제까지 알릴지 기한도 함께 정하면 매도인도 받아들이기 쉽습니다.

2. 권리관계 조항은 잘 쓰셨지만 위반했을 때의 효과가 빠져 있습니다

근저당 등을 새로 설정하지 않는다는 약속만 있고, 어겼을 때 어떻게 되는지가 없습니다. 위반하면 매수인이 해제할 수 있고 매도인이 계약금의 배액을 배상한다는 문장을 붙이세요.

3. 그런데 잔금일과 인도일이 맞는지는 확인하셨을까요

공실 인도일이 잔금일보다 늦으면 잔금을 다 치르고도 입주하지 못하는 기간이 생기고, 대출 실행일과도 어긋날 수 있습니다. 잔금과 인도를 같은 날 동시에 하도록 맞추는 것이 가장 안전합니다.

지금은 은행에 승인 결과가 나오는 예상 시점을 확인하고, 그 날짜를 기준으로 해제 통보 기한을 정하세요.

잘 해결되시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 안선우 변호사입니다.

본문의 변경 문구만을 기준으로 보면, 대출 거절 시 매수인이 혼자 계약을 끝낼 수 있는지부터 명확히 해야 합니다. 민법 제543조 제1항은 계약이나 법률에 따른 해제권이 있는 경우 상대방에 대한 의사표시로 해제하도록 합니다. 현재 문구는 별도의 해제 합의를 전제로 하므로, 매도인이 동의하지 않으면 대출 거절만으로 계약이 종료된다고 기대하기 어렵습니다. 첨부를 포함한 계약 전체를 검토한 것은 아닙니다.

민법 제105조에 따라 합의할 특약에는 대출 신청기한, 필요한 최소 승인금액, 심사 결과 확인기한과 거절 또는 한도 부족의 증명자료를 구체적으로 정하십시오. 자동 종료를 원하는지, 매수인이 일정 기간 안에 해제를 통지할 수 있게 할지도 구별해야 합니다. 서류 미제출 등 제외 사유와 계약금 반환기한, 위약금 및 손해배상 처리도 함께 합의하십시오. 단순히 우선 협의한다는 표현만으로 원하는 해제권이 확보되는 것은 아닙니다.

공실 인도와 기존 권리 정리는 잔금 지급과 어떻게 맞물리는지도 정해야 합니다. 민법 제536조는 쌍무계약에서 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 의무 이행을 거절할 수 있도록 하되, 상대방 의무의 기한이 아직 오지 않았다면 예외로 합니다. 잔금일과 인도일이 다르다면 지급 순서와 인도 지연 시 책임을 별도로 정하고, 실제 등기사항 및 점유 상태를 대조한 뒤 최종 문구에 합의하십시오.