2025.6.27일 소유권이전 조건부 전세대출에 대한 문의드립니다

Question

1. 서울아파트 매매가 11억 전세낀 상태에서 매매계약서 6.18일 작성(잔금일은 10.20일 예정)

2. 현 임차인은 10.20일 퇴거 예정이고 신규 임차인이 당일 전입 예정임

3. 현 매수자는 1가구 주택자로 경기도 본인 집에 거주중에 있으며 3년 뒤 서울 이집으로 실입주 예정임

4. 현 매수자는 주담대출이 없이 자기자본으로 구매하는 경우임

5. 아직 신규 임차인 전세계약은 작성하지 않은 상태에서 전세 6.5억으로 신규임차인을 구하고 있음

질문

1. 신규 임차인과의 전세계약이 이루어지지 않은 상태에서 6.5억 전세 세팅을 하고 신규임차인이 만약 대출을 원한다고 하면 현 제도에서 대출이 실행되는지 여부

   (답변자의 반은 된다고 하고 반은 안된다고 하는데 정확하게 알려주시면 도움이 됩니다)

Answer 1

1. 서울아파트 매매가 11억 전세낀 상태에서 매매계약서 6.18일 작성(잔금일은 10.20일 예정)

2. 현 임차인은 10.20일 퇴거 예정이고 신규 임차인이 당일 전입 예정임

3. 현 매수자는 1가구 주택자로 경기도 본인 집에 거주중에 있으며 3년 뒤 서울 이집으로 실입주 예정임

4. 현 매수자는 주담대출이 없이 자기자본으로 구매하는 경우임

5. 아직 신규 임차인 전세계약은 작성하지 않은 상태에서 전세 6.5억으로 신규임차인을 구하고 있음

질문

1. 신규 임차인과의 전세계약이 이루어지지 않은 상태에서 6.5억 전세 세팅을 하고 신규임차인이 만약 대출을 원한다고 하면 현 제도에서 대출이 실행되는지 여부

   (답변자의 반은 된다고 하고 반은 안된다고 하는데 정확하게 알려주시면 도움이 됩니다)

   ===> 갭투자는 전세대출이 불가한 만큼 이 부분부터 확인이 필요한 사항입니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

10월20일 소유권이전이 되게 되면 새로운 임대인은 소유권이전이 완료가 되고 기존 임차인에 대해서 보증금을 내어 주어야 기존 임차인은 계약을 완료를 할 수 있고 전출을 할 것입니다. 새로운 임대인과 새로운 임차인은 임대차 계약이 되어야 그 계약서로 전세대출을 받을 수 있습니다. 즉 10월20일날 소유권이전이 되기 때문에 새로운 임차인이 전세대출을 받기 위해서는 시차가 발생을 하게 됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

금융당국이 2025년 6월 28일부로,

세입자가 있는 상태, 즉 전세가 낀 매물에 대한 대출을 전면 금지하는 규제를 시행 중입니다

이는 소위 갭투자를 통한 대출 이용 매입를 사실상 차단하기 위한 조치입니다

말씀하신 조건들 —

현재 아파트에 세입자가 있으며,

매수자가 대출 없이 자본만으로 매입,

잔금일(10.20)에 전세 세팅 및 신규 전세대출

이런 상황에서는 새로운 전세대출은 실행될 수 없습니다

금융기관, 보증기관(HUG, HF 등)은 소유권 이전 조건을 충족할 수 없는 전세계약을 대출 대상으로 보지 않기 때문입니다

은행에 방문해서 자세한 상담을 받아보시기 바랍니다