경제
각자의방식으로살아가자
지역주택조합 아파트는 왜 일반 청약보다 위험하다고 하나요?
지역주택조합 방식으로 진행되는 아파트 사업에 대한 얘기를 들었는데, 일반 청약과 다르게 왜 이런 방식은 사업 지연이나 무산 위험이 크다고 하는지 궁금합니다.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
토지 소유권 확보가 불완전한 상태에서 조합원을 모집하기 때문에 토지 매입지연이나 소송등으로 인해 사업이 장기화되거나 무산될 위험이 매우 큽니다. 일반 청약과는 다르게 시행사 리스크를 조합원 개개인이 온전하게 떠안아야 하므로 사업 지연시 추가 분담금이 눈덩이처럼 불어날 수 있습니다. 시공사나 업무대행사의 비리와 불투명한 자금 운용 등으로 인해 조합원들이 금전적인 피해를 입거나 법적 분쟁에 휘말릴 확률이 높으니 저는 추천드리지 않습니다. 감사합니다.
채택 보상으로 438베리 받았어요.
채택된 답변안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
지역주택조합과 일반적인 재건축, 재개발의 가장 큰 차이점은 바로 개발부지에 대한 확보에 차이가 있습니다. 일반적인 재건축 , 재개발은 주로 사업부지내 건물등의 소유자가 조합을 구성하여 토지자체에 대한 확보를 이루어진 상태에서 사업진행이 되나, 지역주택조합은 일정요건에 따라 모인 사람들이 조합을 구성하여 새로운 사업부지를 확보하고 여기에 새로운 건물을 지어 입주하는 방식입니다. 즉 토지확보에 있어 지주택은 일정보다 미루어지거나, 문제등이 발생하게 되면서 사업기간이 길어지고 이로인해 추가분담금이 커지는 등의 사업리스크가 커지는 경향이 강합니다. 특히 우리나라에서 지주택사업의 성공케이스는 손에 꼽힐정도이기 때문에 접근시 신중하셔야 합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
지역주택조합은 일반 분양보다 저렴하게 새 아파트를 마련할 수 있다는 장점 때문에 관심을 받기는 하지만 사업지연이나 무산 위험이 상대적으로 큰 방식으로도 알려져 있기도 합니다. 해당 사업을 시작할 때 땅과 사업 기반이 완전히 확보되지 않은 상태에서 출발하는 경우가 많기 때문에 위험성도 크다고 볼 수 있습니다.
일반적인 아파트 분양은 이미 사업이 상당부분 진행이 된 상태에서 진행이 되지만 지역주택조합은 조합원이 모집이 되고 조합원들의 분담금을 납부 한 뒤에 그 돈으로 토지 매입 등 절차가 이루어지게 됩니다. 만약 먼저 투자를 한 뒤에 생각만큼 조합원들이 모이지 않게 되서 사업비가 부족하게 되면 향 후 사업이 무산될 가능성도 있기에 투자금을 회수하기 못할 수도 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
일반 청약은 이미 조합원이 선점을 하고 남은 부분에 대해서 청약을 진행을 하고 당첨이 되면 계약을 하고 공사가 마무리 되면 입주를 하면 되는데 지역주택조합의 경우 사업 진행 자체 리스크가 있습니다. 조합원들간에 의견 일치가 잘되어야 하고 사업성이 좋아야 하면 사업진행이 착착 되어야 하나 지역주택조합 사업 시 조합원간 갈등 및 사업지체등으로 추가분담금이 늘어나게 되면 결국 싸게 매수할 수 있었던 가격이 크게 메리트가 없어질수 있고 더 크게는 사업이 중단이 되면 목돈이 묶이게 되는 리스크도 있기 때문에 하이리스크 하이리턴이라 보시면 됩니다.
오죽하면 지역주택조합은 원수에게 권하라 라는 말이 있듯이 성공율이 낮고 만일 성공을 한다면 낮게 매입을 할 수 있다는 장점은 가지고 있지만 쉽지 않은 것이 단점이라 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
지역주택조합 아파트란 동일지역에 거주하는 주민들이 지역주택조합을 설립하고 직접 주체가 되어 사업부지를 매입해서 사업을 추진하는 방식입니다. 지역주택조합은 특히 토지 확보가 문제가 되는데, 토지소유주의 95% 이상의 동의를 얻어야 사업계획 승인을 받을 수 있으나 현실적으로 이러한 동의를 받기가 쉽지 않고 시간이 많이 걸려서 좋은 평판을 받지 못하고 있습니다. 2004년부터 최근까지 사업 성공한 지역주택조합은 17% 정도인데, 더욱이 인기 높은 서울 등 대도시에서는 성공률이 5% 정도에 불과하다고 하니 성공률이 매우 낮은 편입니다. 이렇게 성공률이 낮다보니 지역주택조합에 가입하면 탈퇴하기가 어렵고 사업이 무산되거나 장기화하는 경우 어려움에 처하게 될 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
지역주택조합은 토지 확보가 안 된 상태에서 사업이 시작되고 조합원 스스로 토지를 매입, 인허가, 시공사 선정까지 해야 하므로 사업 지연, 무산, 추가 분담금 리스크가 일반 청약보다 훨씬 큽니다.
감사합니다.