3주택자 주택매도시 질문드립니다.

Question

5천만원 아파트 1채. 4억이하 아파트 1채. 그리고 몇달뒤에 재건축조합에게 현금청산받을 아파트가 1채 있습니다. 현금청산시 차익이 가장 클 것 같은데요 절세를 위해 매도를 어떤 순서대로 해야할까요? 모두 지방 아파트이고 보유는 오래했습니다

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

기본적으로 1세대 3주택이신 듯 보이고, 3채 모두 보유한 기간이 오래되었다고 한다면 일시적 2주택 적용도 어려울것으로 보입니다 이런 경우 처분하는 2채의 주택에 대해서는 모두 양도소득세가 부과될수 있기 때문에 양도차익이 가장 적은 주택을 먼저 매도하시거나, 보유기간이 오래된 주택을 우선 매도하는 게 그마나 양도소득세를 줄일수 있습니다.

그리고 반드시 필요한 부분은 현 보유중이 2채(5천만원, 4억)중 하나는 반드시 매도를 하셔야 현금청산 아파트 매도시 중과세율 적용은 피하실수 있을듯 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 공인중개사입니다.

매도 순서를 정할 때 가장 중요한 것은 비과세 혹은 중과 배제 조건을 우선해야 하며 양도차익이 적은 것부터 먼저 처분하는 것이 좋습니다. 다음으로 현금 청산은 양도로 간주되므로 순서 조절이 필요합니다.

따라서 1순위는 양도 차익이 작아 세금이 거의 없는 5천만원 아파트 매도입니다. 그다음은 실거래가 9억원 미만이라면 1주택 비과세 요건을 충족할 수 있는 4억원이하 아파트를 매도하는 것이 좋습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

절세를 하려면 남는금액이 적은것부터 매도를 하셔야 합니다

5천만 원 아파트 매도 후 2주택자 하나 더 팔면 1주택자가 됩니다

이 시점에서 재건축 아파트가 아직 현금청산되지 않았다면,4억 이하 아파트 매도 시점에 1주택자 요건을 충족 가능합니다

보유기간 2년 이상이면 비과세 가능성 있습니다

이 타이밍이 절세 핵심입니다

2채 매도 후에 현금청산 처리되면, 이미 주택 수가 1 이하로 줄어 있어 다주택 중과세 피할 수 있습니다

해당 시점에 1주택자 또는 무주택자라면, 기본세율로 과세됩니다

절세를 하려면 세무사와 상담후에 매도 하시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

5천만 원 아파트를 가장 먼저 매도하는 것을 추천드립니다.

양도차익이 적고 기본공제 250만 원 적용이 가능합니다. 또한 장기보유특별공제 + 소득공제 누진 완화 효과가 큽니다.

그리고 재건축 조합 현금 청산 아파트를 두 번째로 매도하시는 것을 추천드립니다.

차익이 크지만 보유 중 다른 주택을 먼저 처분한 상태라면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

4억 이하 아파트를 가장 마지막에 매도를 하는 것을 추천드리는데 향후 실거주 요건을 채우면 1세대 1주택 비과세 전략으로 양도세 혜택을 볼 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

절세를 위해서는 5천만원 아파트를 매도하시고 4억이하 아파트, 그리고 마지막에 재건축 현금청산을 하는 것이 가장 유리하실 것으로 보입니다. 기타 자세한 상황은 세무 전문가와 상담이 필요합니다